Стоит ли продавать квартиру

Прогноз цен на недвижимость в 2020 году — блоги риэлторов | ЦИАН

Для тех кто не любит читать длинные тексты сразу напишу выводы:
Для продавцов недвижимости — продавать срочно, прямо сегодня, а лучше еще вчера.
Для покупателей недвижимости: ждать лета следующего года, причем не важно что вы собираетесь купить— вторичку или новостройку.

Для тех кому интересна причинно-следственная связь, предлагаю читать дальше. Но для этого вернемся в прошлое.

А точнее к лету 2018 года. Что произошло на рынке новостроек? Правильно, застройщикам дали год, чтобы полностью перейти на расчеты по эскроу-счетам и проектное финансирование.

И вот тут началось зрелище: застройщики по всем каналам транслировали мысль, что при переходе на проектное финансирование им придется платить проценты банкам и тогда недвижимость ощутимо вырастет в цене и поэтому надо брать сейчас.

И что сделали застройщики на волне ажиотажного спроса? Подняли цены! Часть населения обратила взор на рынок вторички, ведь там еще оставались не дорогие квартиры. Но это не надолго.

Продавцы готового жилья, смекнув что происходит в новостройках, быстренько подняли цены и многим удалось продать втридорого свои халупы с тараканами. Например, месяц назад продалась 1к квартира на Королева 48 (серия 600.

11) за 4600!!! А год назад она стоила максимум 3800!!!! Т.е. в среднем по рынку рост стоимости был в 15-17%

Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год.

На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к.

процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:

Говоря простым языком, все кто хотел купить недвижимость сделали это в конце 2018 года и первой половине 2019. И сейчас ощущается реальный дефицит покупателей — звонков и просмотров квартир мало, это не могли не заметить агенты и собственники.

А если вы покупатель, то для вас сигналом, что квартиру мало смотрят (и есть повод хорошо поторговаться), является то, что после просмотра вам перезванивает продавец (или агент продавца).

Тут логика проста: если звонков по квартире много и просмотры идут активно, то на мнущегося интересанта всем будет наплевать, зачем тратить время на звонки.

И что мы имеем в сухом остатке сейчас? Началось снижение цен на вторичку и стагнация в новостройках. Это можно наблюдать на сайтах-агрегаторах и в торге с продавцами. Для примера скрины с ЦИАНа, по хрущикам хорошо видно как продавцы начинают приземлять свои амбиции:

А что будет с ценами на новостройки?

Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2018 и зимой 2019, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились.

А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции.

Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!

Но не надо думать, что сейчас застройщики, перед НГ, устроят аттракцион невиданной щедрости. Какие-то скидки несомненно будут, но конечная цена все равно будет выше чем в прошлом году.

ИТОГ

Потолок повышения цен на недвижимость ограничивается покупательской способностью населения, т.е. весь ажиотаж который есть сейчас устаканится в течение года и цены на вторичку вернутся к своим прежним значениям.

Совет продавцам вторички, которым еще можно запрыгнуть в последний вагон (правда не всем):

Год назад ваша квартира стоила 3.8млн, а сейчас в вашем же доме тетя Маша продает такую же квартиру за 4.4млн, а дядя Петя за 4.6млн. А в вашей-то квартире евроремонтище и поэтому вы хотите не меньше чем 4.8млн.

Способы оценки

Перед тем как продать квартиру в кризис, нужно определить ее реальную стоимость.

Это можно сделать разными способами:

• Обратитесь за помощью к опытному риэлтору. Такой специалист приедет по указанному адресу и бесплатно оценит ваше жилье. Но стоит помнить о том, что профессионалы, которые имеют большой опыт в данной сфере, преследуют одну цель – получение прибыли. Они могут намеренно занизить стоимость квартиры, чтобы быстрее ее продать и получить свою долю;
• Пригласите независимого эксперта. Перед тем как стать оценщиком недвижимости, такой специалист проходит специальное обучение, поэтому он, скорее всего, правильно определить реальную стоимость вашей квартиры;
• Разобраться с вопросом, стоит ли продавать квартиру в 2021 году, вам помогут объявления в интернете и СМИ. Внимательно изучите похожие предложения, чтобы понять, по какой цене вы сможете продать свое жилье;
• Назначьте свою цену и ждите покупателя. Чтобы дождаться, пока сработает этот метод, нужно запастись упорством и терпением, поскольку никто не может сказать, сколько вам придеться ждать своего покупателя.

После того как вы выясните рыночную стоимость квартиры, нужно снизить ее цену на 5–10%. В таком случае ваше предложение будет отличаться от других, поэтому покупатели найдутся в самое ближайшее время.

Как заработать на недвижимости в кризис?

Просматривая советы экспертов куда вложить деньги чтобы не потерять их во время кризиса, первое, на чем хочется остановиться — это операции с недвижимостью. Следует сразу отметить, что такой способ не подходит для людей, которые ищут, как быстро разбогатеть с нуля в России, поскольку для того, чтобы приобрести недвижимость понадобиться крупный стартовый капитал.

Всем известно, что во время кризиса существенно повышаются расходы на содержание жилья, поэтому многие люди не спешат вкладывать свои сбережения в недвижимость. Они считают, что налоги, текущий ремонт и коммунальные платежи «съедят» всю прибыль, которую может принести это актив. Но, если подойти грамотно к этому делу, недвижимость может стать идеальным вариантом для тех, кто задается вопросом, куда вложить деньги чтобы получать прибыль без риска в 2021 году.
Самый выгодный вариант – это недорогие комнаты или квартиры, которые можно сдавать в аренду студентам и молодым семьям. В таком случае арендная плата покроет все расходы и будет приносить вам постоянный стабильный доход. Если вы не имеете стартового капитала, поинтересуйтесь, как открыть агентство недвижимости с нуля и попробуйте зарабатывать деньги на чужом жилье.

Продажа недвижимости в кризис

Что же делать людям, у которых решение вопроса, когда продавать квартиру, как никогда актуально и требует срочности? Специалисты рекомендуют в таких случаях сразу же находить себе альтернативный вариант для покупки, чтобы вы, как люди в кризис 1997 года, вообще, не остались без крыши над головой. Они тогда сохранили свои рублевые сбережения в результате удачной сделки по реализации имущества, но деньги сразу же обесценились из-за резкого падения национальной валюты в то время

Поэтому так важно всегда учитывать мнения знающих людей в области недвижимости, которые могут дать вразумительную рекомендацию, когда лучше продавать квартиру в 2021 году

Только после того, как вы для себя решите, нужно ли сейчас продавать квартиру, можете переходить к решительным действиям, чтобы ее реализовать с максимальной выгодой для себя.

Видео по теме Видео по теме

Ситуация на рынке вторичной недвижимости

Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.

Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:

• некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
• ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
• банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.

Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.

Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах. Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде. В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.

Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).

Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.

Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.

Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.

Цифры меняются

11 ноября, 15:56

Мэрия меняет генплан Барнаула ради настоящих небоскребов и ремонта аэропорта

Через год, после утверждения генерального плана, в городе можно будет реализовать грандиозные проекты, которые до сих пор были недоступны краевой столице

– Дешевая ипотека стала одним из катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов во всех сегментах. Неужели появилось такое количество надежных заемщиков?

– Процент одобрения заявок выше, чем в неажиотажный период. Отказы есть, но вопрос решается. Например, можно пригласить созаемщиков. Есть банки, которые рассматривают клиентов без просрочек по платежам в течение трех лет

Им «простили» неразумные поступки молодости или принимают во внимание проблемы экономического кризиса 2008 года

Для банков это хороший период «продать» свои деньги, но с 2007 года они научились лучше оценивать заемщика. Например, чтобы одобрили заявку, нужна справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка. С заемщика берут согласие о перепроверке данных. На Госуслуги приходит запрос с подтверждением – и банк получает данные по пенсионным отчислениям клиента. Эти сведения говорят о том, что человек действительно работает в этой организации и получает этот доход.

Раньше такого не было. А налоговая, я могу как работодатель сказать, активно призывает нас иметь зарплату не менее определенной суммы – установленной средней в Алтайском крае. То есть официальный доход подрос.

– Суммы кредитов в этот период отличаются от тех, что брали раньше?

– Конечно, ведь жилье стало дороже. Но есть интересный момент. Мы недавно считали с коллегой. Хорошо, ставка была выше – 9-10% годовых. Объект стоил 1,5 млн рублей, и первоначальный взнос составлял 20% (кредит – 1,2 млн). За него ежемесячный платеж был 13 тыс. рублей. Сейчас такой же объект стоит 2 млн рублей. Первоначальный взнос – 15% (кредит составил 1,7 млн) и ставка 6% годовых, если мы говорим о первичном рынке. Платеж все равно составляет около 13 тыс. рублей. И получается, что цифры поменялись, а платеж по кредиту и купленная квартира – нет. 

Ажиотаж не спадает: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас

Фото: фото: Анна Меньшикова

– Как на рынок влияет падение курса рубля и вообще ситуация в экономике?

– С экранов телевизоров нам говорят, что инфляции нет, но люди чувствуют ее. Я раз в неделю покупаю бездрожжевой хлеб. В апреле он стоил 40 рублей, сейчас за 50 рублей. Подорожали не только продукты питания. Мне подняли цену на услуги репетиторов для ребенка, подорожали коммунальные услуги и затраты на бензин. При этом доходы остались прежними, а у кого-то сократились.

Люди анализируют: вчера на условные 300 тыс. рублей они могли купить заметно больше, чем сегодня. За 1,2 млн рублей в 2019 году можно было купить однокомнатную студию, сейчас нет. В таких условиях люди решаются сохранять деньги, в том числе забирая с депозитов.

Мои клиенты говорят: «Деньги лежат в банке под 4-5% годовых, а недвижимость может принести до 15%. Зачем держать деньги на депозите, с которого я буду платить налог на проценты с 2021 года?»

– Инвесторам интересна «вторичка»?

– Есть люди, которые мыслят так: они получили проценты с депозита, купят готовую квартиру и будут сдавать ее в аренду, чтобы деньги по-прежнему приносили доход. Они опасаются первичного рынка, где могут задержать ввод жилья, или не хотят делать ремонт в новостройке. Но процент таких участников рынка незначительный. Инвесторы чаще всего идут на первичный рынок.

Моя подруга 30 января 2019 года подписала договор долевого участия на  покупку двухкомнатной квартиры в «Двух эпохах» (ЖК около парка «Изумрудный». – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров за 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го она решила ее продать, и мы видим, что квартира стоит 4-4,5 млн рублей. В обоих случаях без отделки. Это не только инвестиционный шаг самой долевки – еще и рынок подошел к этой цене.

Поиск покупателей

Не определив для себя, стоит ли сейчас продавать недвижимости, прибегать к услугам риелторов не стоит. Если владелец не уверен в выгодности сделки в намеченное время, то он очень рискует с финансовой стороны, так как риелторы за свои услуги берут процент от стоимости сделки, а это немало. Поэтому имеет смысл хотя бы попытаться изначально заняться поиском покупателя и документами самостоятельно.

Перед презентацией недвижимого имущества необходимо привести его в чистый и привлекательный вид. Провести мелкий ремонт, освободить пространство от лишних вещей, навести чистоту, чтобы складывалось благоприятное впечатление, и у покупателя не было лишних поводов просить о снижении цены. Впрочем, даже если такая просьба прозвучала, соглашаться сразу не стоит, но и контакты выбрасывать тоже не надо спешить.

Ликвид уходит влёт

06 ноября, 8:19

Все от неизвестности. Почему стремительно подорожали новые квартиры в Барнауле

Тем, кто только приходит на рынок недвижимости Барнаула, чтобы продать или купить квартиру, скорее всего, придется понервничать. Таким нестабильным он давно не был

– Что происходит на рынке недвижимости и удивляет вас?

– Год назад был рынок покупателя, который приходил и говорил: «Я отказываюсь от вашей квартиры, потому что нашел лучше, интереснее, дешевле». Сейчас рынок продавца. Бывают ситуации, когда сделка согласована месяц назад, задаток передан и нам завтра выходить на финиш, а клиент-продавец говорит: «Мне уже не хватает денег на покупку того, что я планировал. Я поднимаю стоимость объекта».

За год цены выросли на 200-700 тыс. рублей в разных категориях недвижимости. Если однокомнатная квартира в центре стоила около 1,7 млн, то сейчас 2 млн. Двухкомнатные квартиры были за 2 млн, сейчас за 2,5 млн. Конечно, есть торг, влияние на цену района города, конструктива дома, этажа, места в доме, качества ремонта. Но «средняя по больнице» цена именно такая.

Ажиотаж не спадает: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас

Фото: фото: Анна Меньшикова

Сделок действительно стало больше. Человек понимает: я живу в однокомнатной квартире и когда-нибудь куплю двухкомнатную. Он видит, что разрыв в цене одно– и двухкомнатных стал расти. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, сейчас условно около 500 тысяч. То есть, чтобы решить вопрос, ему придется брать уже большую сумму кредита, чем он рассчитывал.

Есть еще одна модель поведения: сосед купил – и мне тоже надо. Так всегда происходит на динамичном, растущем рынке, это подстегивает.  

– Если продавец хочет поднять цену, сделка рассыпается?

– Чаще договариваемся по всей цепочке. Риелторы, которые застали повышение цен в 1990-е или 2000-е годы, стремятся не разрывать сделки. Приняв задаток на одну квартиру, надо в короткие сроки зафиксировать его в другую, которую клиент хочет купить. Иначе можно оставить человека на улице с деньгами, потому что ему уже не хватит на желаемое.

Ажиотаж не спадает: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас

Фото: фото: Анна Меньшикова

– Есть категории недвижимости, которые острее реагируют на ситуацию на рынке?

– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят влёт. Мы в 12.00 выставляем объявление на «Авито» о продаже, в 18.00 принимаем задаток. Такую динамику мы видели в 2005-2007 годах перед ипотечным кризисом в 2008-м. Тогда так же быстро росли цены и быстро уходили квартиры с рынка.

– Сейчас желающим купить или продать квартиру нужно очень быстро реагировать или ждать, когда рынок «устаканится»?

– Это зависит от того, зачем человек приходит на рынок. Сохранить скопленные деньги – 200-500 тыс. рублей? Или, может, пару миллионов? Заработать на недвижимости, которая сегодня действительно помогает это сделать? Решить жилищный вопрос, когда надо купить жилье детям или разменять квартиру при разводе?

Вопрос в том, насколько покупатель настроен заключить сделку. Если он решил «походить» по рынку, то тогда ему лучше понимать, из каких источников он будет оплачивать подобранный и, возможно, подорожавший за время поисков вариант.

А если у него есть 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, то тогда принимать решение надо быстро. Потому что квартир на рынке немного. Пока вы думаете, понравившийся вариант может уйти или подорожать.

Полезные советы

Эксперты в области недвижимости рекомендуют всем потенциальным продавцам, придерживаться нескольких рекомендаций:

1. Осень – это лучшее время, когда выгодно продавать квартиру в крупном городе. Ведь в этот период у новоиспеченных студентов возникает потребность в жилье, которое для них приобретают их родители. Учтите, что такая тенденция актуальна только до новогодних праздников;
2. Стоит ли продавать квартиру зимой? В большинстве случаев делать этого не нужно по причине того, что в это время года стоимость недвижимости резко снижается;
3. Решив для себя, нужно ли продавать квартиру сейчас, оцените ее реальную стоимость. Сделать это можно либо воспользовавшись услугами опытного риэлтора, либо обратившись к профессиональному независимому оценщику. После того как вы узнаете реальную цену на свое жилье, вы сможете окончательно для себя определиться, выгодно ли продавать квартиру сейчас, учитывая, что для быстрой реализации своего предложения вам придется снизить его цену на 15%, чтобы получить преимущество перед своими конкурентами на рынке недвижимости;
4. Не обращайтесь в кризис за услугами к сотрудникам риэлторских компаний, если определитесь, стоит ли сейчас продавать квартиру, так как вам придется платить им приличный процент от сделки. Попробуйте справиться, приложив только свои усилия. Спросите у своих друзей и знакомых, не нужно ли им жилье, предложите им свой вариант для продажи, описав его во всех красках. Подайте свое объявление о продаже дома на бесплатные доски объявлений в интернете, хорошо в этом вам помогут социальные сети. Все, что вам нужно придумать – это хороший текст, по которому потенциальный покупатель сможет определиться, интересен ли ему ваш вариант для покупки, или нет. Другой способ, как можно оповестить потенциальных покупателей о продаже своей недвижимости – расклеить объявления на досках объявлений по городу. Если вам удастся найти хорошего покупателя или хотя бы человека, который заинтересуется вашим предложением, пригласите его для осмотра квартиры, но заранее наведите в ней идеальную чистоту и порядок;
5. Учитесь общаться с потенциальными покупателями. Многие из них начинают специально придираться к каким-то изъянам в вашем доме только для того, чтобы вы снизили цену. Не идите на эти провокации. Откажитесь сначала, но контакты этого человека не теряйте. Если за какой-то промежуток времени после этого вы так и не найдете покупателя, перезвоните ему, чтобы еще раз обсудить условия и заключить сделку о продаже. Только сильно не тяните по времени, так как человек, который ищет жилье в вашем районе, пока вы будете думать, выгодно ли сейчас продавать квартиру, может найти для себя другое более лучшее предложение;
6. Если же вы все-таки для себя определитесь, что продавать дом пока не хотите, попробуйте во время кризиса построить с помощью недвижимости свой небольшой бизнес. Ведь людям всегда нужны будут помещения для съема, чтобы временно в них проживать. Таким образом, вы сможете покрывать коммунальные расходы, содержать жилье в чистоте и получать регулярный ежемесячный доход.

С чем быть осторожнее?

Кроме того, несмотря на то, что в некоторых регионах строительство новых домой идёт сниженными темпами, спрос на жильё в новостройках сохраняется, и он будет в дальнейшем. Жильё с вторичного рынка наоборот в кризисной обстановке пользуется меньшим спросом. Тем не менее, это не причина как можно скорее продавать его. После выхода из кризиса вторичное жильё опять будет стоять на рынке недвижимости со стабильно высокими ценами.

Можно сделать вывод, что если владельцу не к спеху продажа недвижимости, этого лучше сейчас не делать. Тенденции в сфере недвижимости цикличны, спады и подъёмы дело весьма обычное, а значит, выждав правильное время, продаваемый объект недвижимого имущества будет действительно выгодным.

Что советуют эксперты?

Эксперты в сфере недвижимости постоянно анализируют обстановку на рынке и ищут ответы, стоит ли продавать квартиру в то или иное время. Что же касается 2017 года, для него также есть некоторые рекомендации.

Прогнозы экспертов:

• Активный рост стоимости жилья, в частности квартир, не прогнозируется в ближайшее время. Цифры будут варьироваться в пределах от одного до трёх процентов;
• В первых месяцах года спрос на дорогостоящую недвижимость снижается, что применимо к любому году и связано с введением новых налогов, исчисляемых в зависимости от кадастровой стоимости;
• Учитывая экономическую ситуацию, собственник, который решил продать недвижимость, должен быть готов к снижению её цены на 10-15% от средней стоимости, что обусловлено малым спросом;
• Стабильной ситуацией не станет как минимум до лета.

Исходя из вышесказанного, задумываясь, стоит ли продавать квартиру, следует отметить, что это имеет больше смысла, когда:

• Владелец после продажи объекта сразу вкладывает денежные средства в другую недвижимость;
• Планируется продажа сравнительно недорого жилья в новостройке;
• Собственнику деньги по личным причинам нужны срочно.

Как выбрать правильное время?

Перед тем, как продать квартиру, следует учитывать несколько практических рекомендаций, которые остаются актуальными в любое время:

• В больших населённых пунктах осень является наиболее выгодным временем для продажи жилой недвижимости. Спад начинается ближе к новогодним праздникам;
• Зимой заниматься продажей не рекомендуется. Это хорошее время для покупки, но в плане продаж цены наиболее низкие.

Нужно также знать, что для срочной продажи в среднем оценочную стоимость приходится снижать на пятнадцать процентов. Только сниженная цена привлечёт потенциальных покупателей быстрее, чем к предложениям конкурентов.