Виртуальный рост цен может завершиться жесткой стагнацией. прогноз рынка недвижимости москвы и подмосковья на 2021 год от irn.ru

Угол про запас

Рост цен затронул и рынок загородной недвижимости, однако он произошел именно за счет экономсегмента, сказал «Известиям» директор Центра загородной недвижимости Сергей Ганусов. Во время пандемии коррекция по ценам составила 15–20%. И если на рынок квартир повлияли меры господдержки, то в случае с загородной недвижимостью ведущим фактором стал страх изоляции и желание обзавестись недвижимостью, которая в условиях ограничений на передвижения позволит сохранить свободу.

Автор цитаты

Никаких предпосылок для того, чтобы цены на загородную недвижимость выросли, сейчас нет. «Рынок всегда был таким, что в нем количество продавцов преобладало над количеством желающих купить загородную недвижимость, — поясняет эксперт. — Произошедший рост не способствует повторному всплеску повышения цен, даже если предположить, что будут жесточайшие локдауны».

Запасной угол

Фото: ТАСС/Марина Лысцева

Рынок загородной недвижимости и до пандемии был перегрет как ожиданиями продавцов, так и инвестициями владельцев в свои дома, которые практически никогда не возвращаются. Нет предпосылок и для падения цен: это могло бы произойти, если бы люди массово потеряли возможность выполнять кредитные обязательства, однако дачи покупают на заемные средства ничтожно мало.

«Потребительский спрос, который был вызван желанием обзавестись запасным уголком, сохраняется. Многие люди до сих пор скупают даже те участки, которые простаивали по 5–7 лет. Люди приобретают их на всякий случай, чтобы было», — резюмирует Сергей Ганусов.

Когда лучше не продавать

Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.

Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:

• если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
• если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
• если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
• если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
• если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
• если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.

Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.

Другого раза не будет

На темпы покупки недвижимости повлияла госпрограмма льготной ипотеки. Однако еще больше их подстегнули временные ограничения программы и ожидание роста ключевой ставки, отмечает аналитик ФГ «ФИНАМ» Алексей Коренев.

— Банк России на фоне крайне высоких темпов инфляции уже вернулся к циклу повышения ставок и в ближайшее время будет вынужден придерживаться этой стратегии. На ближайшем заседании ЦБ РФ 22 октября ставку наверняка повысят на 25–50 б.п. И до конца года, вероятно, еще как минимум один раз. Возврата льготных ставок по ипотеке ждать не приходится. Вероятно, ставки вернутся в область двузначных значений.

Если оценивать активность, с которой население скупает жилье, то тут, по мнению аналитика, не всё так однозначно.

— С одной стороны, сегмент строительства — один из самых насыщенных трудовыми ресурсами. Застройщик обеспечивает работой 200 человек непосредственно на стройке. Прибавим всех, кто производит металлы (арматура, перекрытия и т.д.), строительные смеси, отделочные материалы, сантехнику, электрику, решает задачи логистики и т.д. «Большая стройка» позитивно сказывается на динамике развития национальной экономики. Растут производства, занятость, обеспеченность зарплатами.

Мышки по норкам

Фото: ТАСС/Донат Сорокин

С другой стороны, быстро растет и закредитованность, — продолжает Коренев. — Это не было бы проблемой, если бы у всех была стопроцентная гарантия занятости. Но жизненные ситуации (болезни, потеря работы, уход за близкими, рождение детей) тут же бьют по платежеспособности заемщика. И немалая часть тех, кто взял сейчас кредиты, не обладая запасом кредитоспособности, рискует в будущем оказаться на мели. А это не только потеря жилья, за которое не до конца выплачен кредит, но и риски для финансовой системы страны.

В стране есть деньги

Вложиться в недвижимость — старый, быть может, несовременный, но надежный способ сохранить накопления, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.

— Люди, которые обожглись на разных ненадежных инструментах сохранения и наращивания капитала или хотя бы наслышаны о таких случаях, предпочитают что-то покрепче, чем «невидимые» инструменты вроде инвестирования, где надо иметь хотя бы элементарные знания о фондовом рынке. А недвижимость — осязаема. Квартиру можно сдавать и получать стабильный доход, продать позже и дороже, отдать в пользование подрастающим детям. Это прозрачный материальный актив.

Однако многие вкладывают не только всё, что у них есть, но и берут ипотеку. В этом, по мнению эксперта, главная опасность.

— Ипотеку брали и те, кто тщательно готовился — копил деньги на первоначальный взнос, набирал «финансовую подушку» на случай потери работы, — и те, кто купил квартиру импульсивно. Вторые, несомненно, в зоне риска просрочек, невыплат, судебных процессов и реструктуризации долга. А вот те, кто купил квартиры за свои деньги, остаются в плюсе.

Мышки по норкам

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

По мнению эксперта, население вкладывалось в любую недвижимость: сданную и недостроенную, в «первичку» и «вторичку».

— На рынке из-за роста цен на стройматериалы образовалась парадоксальная еще несколько лет назад ситуация: готовое и сданное жилье продается дешевле, чем квартира в доме на этапе котлована. Немаловажная роль в удорожании только начатых проектов — в сократившейся из-за пандемии рабочей силе.

Согласно оценке WMT Consult, очередного бума и тем более обновления максимума продаж недвижимости в 2022 году ждать не приходится, резюмирует Екатерина Косарева.

Столичный показатель

По итогам августа спрос на недвижимость в столице значительно упал в сравнении с прошлогодними показателями — на 33%. Осенью, как прогнозировали аналитики, он увеличится на 20%, однако этого недостаточно, чтобы сравнять показатели с 2020-м. Наибольший спад цен в августе был замечен в Москве и Санкт-Петербурге, однако та же тенденция наблюдалась и в других городах, где рынок недвижимости также оказался перегрет.

По мнению агента по недвижимости Сергея Левченко, падение рубля приостановило рост цен на недвижимость на несколько лет. Сейчас цены растут не только из-за пандемии и введенных мер поддержки, они корректируются под общемировые тенденции, отметил специалист в беседе с «Известиями».

«Я не вижу предпосылок для того, чтобы в столице, где цены на недвижимость по определению высокие, они падали», — говорит Сергей Левченко. В 2020 году спрос сначала резко обострился на «первичку», но вскоре затронул и вторичное жилье. Так, по словам риелтора, на реальных примерах из практики рост за год достиг 25–30%. Одна и та же квартира в сентябре прошлого года выставлялась на продажу за 8,5 млн рублей, а год спустя — за 12 млн.

Запасной угол

Фото: РИА Новости/Евгений Биятов

«Причем год назад потенциальные покупатели приходили в течение двух недель, пытались торговаться, жаловались на высокую цену. Выставили сейчас — квартиру на назначенной цене купил первый же претендент», — приводит пример из практики собеседник издания. Он подчеркивает, что квартиры быстро уходят с рынка даже при том, что вместе с ценой растет и нагрузка по ипотеке.

Строго вверх

По данным отчета Global House Price Index, цены на жилую недвижимость в России за II квартал 2021 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 14,4%. В рейтинге стран по этому показателю Россия заняла 10-е место, поднявшись за год на четыре позиции. Тройку лидеров составили Турция (29,2%), Новая Зеландия (25,9%) и США (18,6%), поделившие третью строчку со Словакией, где наблюдается аналогичный рост.

Автор цитаты

По мнению аналитиков консалтинговой компании, на резкий рост спроса повлияли льготные ипотечные программы. Кроме того, с 2020 года россияне стали получать материнский капитал на первенца — это также подстегнуло спрос на жилую недвижимость. И если в Москве обновленная программа льготной ипотеки, вероятно, замедлит рост цен, то в других городах РФ он может продолжиться, считают в компании.

Запасной угол

Фото: ТАСС/Валерий Шарифулин

«Новые условия ипотеки с господдержкой делают ее практически недоступной для Московского региона, однако в большинстве регионов России данные меры помогут сохранить спрос на высоком уровне, и рост цен может продолжиться», — говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.

Ситуация на рынке вторичной недвижимости

Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.

Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:

• некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
• ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
• банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.

Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.

Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах. Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде. В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.

Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).

Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.

Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.

Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.

Минимальная коррекция

Программу льготной ипотеки запустили в апреле 2020 года — антикризисная мера пришлась на начало пандемии коронавируса, когда россияне, как и жители других стран, оказались в изоляции и неопределенности. Власти постановили, что максимальная ставка кредита не должна превышать 6,5% годовых. Объем кредитных средств мог достигать 12 млн рублей. Изначально предполагалось, что россияне смогут воспользоваться мерой поддержки только до ноября прошлого года. Ее продлили до июля 2021 года, а впоследствии и до 2023 года. Базовую ставку было решено увеличить до 7% (семейная ипотека, впрочем, останется на уровне 6%), а вот сумму займа — уменьшить до 3 млн рублей, в том числе и для Московского региона.

Подорожание квартир произошло из-за высокого спроса, связанного с пандемией и программой льготной ипотеки, целями которой была поддержка отрасли жилищного строительства и повышение доступности жилья в новостройках, подтвердил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Так, за год цены на «первичные» квартиры в старых границах столицы выросли на 24,6%, в «новой Москве» — на 25%, в области — на 29,5%. Покупатели стремились улучшить жилищные условия, взяв ипотеку по рекордно низкой ставке, либо выгодно вложить денежные средства во время периода неопределенности, вызванного пандемией», — объясняет эксперт.

Запасной угол

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Когда максимальную сумму займа снизили с 12 млн до 3 млн рублей, программа потеряла уникальность для жителей столицы и других крупных городов с дорогой недвижимостью. Однако это не значит, что спрос иссякнет. «По нашим прогнозам, до конца года спрос останется на хорошем уровне, цены будут умеренно расти», — отмечает Дмитрий Таганов.

Вряд ли такой беспрецедентный рост повторится, сказал «Известиям» директор ипотечного отделения группы компаний «МИЦ — Столичный ипотечный центр недвижимости» Константин Шибецкий. Рынок перегрет, предложение уже превышает спрос после резкого роста, который наблюдался с середины до конца 2020 года. «Сейчас свободных денег существенно меньше, они уже вложены в рынок», — сказал «Известиям» Константин Шибецкий.

Автор цитаты

Запасной угол

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

«В целом небольшая коррекция вниз по ценам произойдет», — прогнозирует он, подчеркивая, что эта тенденция не затронет премиум-сегменты. Константин Шибецкий напоминает, что даже после кризисов 1999 и 2008 годов отток цены был незначительный.

Будут ли цены снова расти?

Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год)

Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.

Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:

• «Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
• «Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
• «Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
• «Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
• Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
• SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.

Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.