Расчет через аккредитив при покупке квартиры

Особенности совершения сделки

Аккредитив подразумевает открытие банковского счета, куда покупатель вносит денежную сумму, равную стоимости приобретаемой им квартиры. Этому предшествует:

• составление и подписание договора купли-продажи, предусматривающего расчет через аккредитивный счет;
• подача покупателем заявления в банк, где он просит открыть ему аккредитивный счет.

В договоре купли-продажи при такой форме передачи денег указывают:

• какой банк открывает аккредитив покупателю жилья (банк-эмитент);
• какой банк выдаст продавцу деньги (банк-исполнитель);
• кто является получателем «забронированной» денежной суммы;
• какие документы обязан предоставить банку продавец, в какой срок;
• кто из сторон несет расходы по открытию аккредитивного счета (обычно покупатель это делает за собственные средства, хотя стороны могут договориться как угодно);
• в какой срок покупатель должен открыть аккредитив и внести на него деньги;
• его ответственность за нарушение срока (в договоре указывается размер неустойки за каждый день просрочки).

Рис. 2. Образец договора купли-продажи квартиры через аккредитив

Внимание! Покупатель и продавец недвижимости предварительно решают, будут ли они работать с одним банком или с разными кредитными учреждениями. Если у продавца счет открыт в той же финансовой организации, где оформлен аккредитив, то этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно

После того как аккредитивный счет открыт, а деньги положены, банк-эмитент обязан проинформировать об этом продавца. С момента внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считается исполненными. Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать квартиру в собственность плательщика). Его действия ограничиваются во времени – в заявлении покупателя на открытие аккредитива и в договоре купли-продажи указывается, в какой срок он должен это сделать.

Исполнив обязательство, получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и иные бумаги. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда она убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи. Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

О том, как провести сделку с использованием аккредитива, расскажет видеоконсультация эксперта:

Плюсы и минусы

Депонирование стоимости квартиры заранее снижает риски при расчётах. Деньги не передаются из рук в руки, их не нужно проверять на подлинность и опасаться, что продавец скроется до завершения сделки.

Банк не выполнит аккредитив, и не выдаст деньги со счёта эскроу, пока не убедится в том, что продавец выполнил обязательства (покупатель их считай уже выполнил, когда депонировал деньги). Если сделка сорвётся, деньги останутся в банке, а потом будут отданы покупателю.

Достоинства эскроу:

• по закону с 1 июля 2019 года покупатели жилья в новостройке обязаны использовать только эту схему расчётов с застройщиком;
• в большинстве банков при оплате по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) открытие и обслуживание эскроу происходит бесплатно;
• средства материнского капитала в 2020 году разрешили направлять на эскроу счета (раньше это было запрещено);
• счета защищены от ареста, в случае проблем у покупателя и в отдельных случаях у банка (то есть продавец гарантированно получит деньги за проданную недвижимость);
• счет эскроу закрывается в присутствии двух сторон сделки, а аккредитив может быть отозван одной из сторон или банком;
• способ однозначно признается риелторами одним из лучших в случае, когда предстоит цепочка сделок, в том числе с выдачей ипотеки.

Счета эскроу обязательны не для всех сделок с первичкой. Такой вариант расчётов прописан законом только, если дом не построен минимум на 30%, а квартир продано менее 10%. В остальных случаях разрешено использовать и другие варианты расчётов (например, перевод денег на счёт застройщика).

Достоинства аккредитива:

• можно выбрать банк самостоятельно (при эскроу обычно это делает застройщик);
• быстрое оформление: некоторые банкиры настолько поднаторели в открытии аккредитивов по ДДУ, что готовы делать это в мобильном приложении (например, такой сервис есть в Сбере);
• дополнительное документальное подтверждение в виде бланка аккредитива;
• открывается на срок до 1 года (выгодно для сделок, оформление которых затягивается по разным причинам).

У схем расчётов с депонированием средств есть и недостатки. Они рассчитаны на знающих людей. У некоторых одни мудрёные названия могут вызвать панику.

Кроме того, если речь не идёт о покупке жилья по ДДУ, услуги банков платные и их оформлением (заключением договоров, открытием счетов, аккредитивов) придётся заниматься заранее. Это целая процедура, которая потребует внимания, времени и денег. «Основным минусом аккредитива является невозможность провести сложные «цепочки». То есть, когда в «цепочке» 3 и более объектов, чтобы провести через аккредитив – придётся открывать два и более аккредитивов, чтобы прописать различные условия для перечисления. Это дополнительные затраты. Дешевле и проще провести сделку через банковскую ячейку», – советует независимый эксперт по недвижимости  Александр Кисилёв.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

Аккредитив – это простыми словами метод безналичного расчёта между сторонами при использовании услуг банка в качестве посредника. Особенно актуален он при манипуляциях с недвижимостью. Аккредитив в банке при покупке квартиры и процесс его получения будет выглядеть так:

• составление соглашения купли-продажи;
• открытие специального счёта;
• регистрация материалов в реестре;
• предоставление в банк зарегистрированного договора;
• проверка банком предоставленной документации;
• перевод средств на счёт реализатора.

Итак, аккредитив, что это простым языком? Промежуточное звено между реализатором и клиентом квадратных метров. Расчёты по аккредитиву предусматривают, что так проще защитить контрагентов в экономичном плане и обеспечить их некими гарантиями. Банк контролирует все действия сторон, а потому мошенничество одной из них невозможно.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Аккредитив при покупке недвижимости ВТБ

Гарантом для проведения честной сделки между компанией и сторонами является согласие, заключенное между участниками. Компания выдаст средства при полном соблюдении обозначенных условий. Соглашение по депозиту – это документ, в котором обязательно должна быть отражена следующая информация:

• Личные данные участников – ФИО, адрес и паспортная информация. Если участвует компания, потребуется внести ИНН, реквизиты и точный адрес;Сумма, которая будет размещена на карте;
• Время выполнения установленных обязательств;
• Сумма комиссии, установленной банком и стоимость оказываемых им услуг;
• Схема перечисления денег после соблюдения правил и доставки необходимых бумаг;
• Отражается порядок операций при разных обстоятельствах, связанных с непогашенной задолженностью;
• Обязанности участников.

Сразу после удостоверения открывается депозит, на котором будут зарезервированы средства. Чтобы открыть подобное вложение, клиент обязан написать специальное, грамотно составленное заявление. В нем должны быть обозначены такая информация, как данные по согласию, то есть номер, адрес и число подписания. Также прописывается вид счета, реквизиты продавца, метод перечисления денежных средств, информация о жилье. Требуется обозначить перечень прилагаемых документов, которые нужны для исполнения назначенного платежа.

Аккредитив. Что это такое?

Это условное денежное обязательство, которое выполняет банк по поручению плательщика. Аккредитив – это банковская операция, по которой банк перечисляет денежные средства лицу по указанию плательщика. 

Виды аккредитивов

Выделяют отзывные и безотзывные аккредитивы. В договоре указывает какой именно выбран вариант. При отсутствии указания считается отзывным.

Отзывной

Отзывной аккредитив может быть аннулирован, а его условия изменены без согласия плательщик. 

Безотзывной

Обязательства безотзывного аккредитива, наоборот же, не изменяются и не прекращаются без согласия плательщика.

По способу обеспечения аккредитивы можно классифицировать на покрытые и непокрытые. 

Покрытый

При покрытом аккредитиве банк, предоставляющий услуги по аккредитиву перечисляет деньги плательщика банку продавца.

Непокрытый

При непокрытом аккредитиве исполняющий банк открывает в банке-эмитенте счет, а затем списывает с него деньги.

Что такое аккредитив

Аккредитив – это форма безналичных расчетов, при которой покупатель и продавец взаимодействуют не напрямую, а с привлечением банков-посредников, которые следят за выполнением условий договора и проверяют предусмотренные сделкой коммерческие документы до перечисления денег.

Пример
Российская компания решила заказать в Китае партию детских игрушек. После месяца поиска нашелся поставщик, который предложил отгрузить товар в нужном ассортименте и по выгодной цене.Но возникло затруднение при переговорах о моменте оплаты по договору поставки. Китайская сторона настаивала на предоплате в 60% от суммы сделки, без которой они не согласны отправлять груз – у них уже был негативный опыт с задержками выплат от других покупателей. Российская сторона, в свою очередь, хотела оплатить товар после отгрузки на склад – поставщик новый, игрушки могут оказаться некачественными или не соответствовать документам. Чтобы не упускать выгодную сделку, было решено, что российская компания оформит аккредитив на всю сумму договора. Так китайская компания получила гарантию своевременной оплаты, а российская компания гарантию, что деньги будут списаны с ее счета только после получения и проверки товара.

Кто является участниками сделки

• Покупатель (плательщик, приказодатель, аппликант) – физическое или юридическое лицо, которое должно рассчитаться за поставленный товар или оказанную услугу. Именно покупатель оформляет поручение в банке об исполнении (раскрытии) аккредитива на имя продавца.
• Продавец (получатель средств, бенефициар) – физическое или юридическое лицо, которое должно поставить товар, оказать услугу или выполнить работы в пользу покупателя и получить от него оплату. Для получения причитающихся ему денег должен обратиться в банк и предоставить заранее согласованный пакет документов.
• Банк-эмитент – принимает от покупателя заявление на оформление аккредитива и открывает для него счет для внесения денег, а также дает банку продавца полномочия на исполнение аккредитива.
• Исполняющий банк по аккредитиву – это финансовое учреждение, которое в соответствии с инструкциями банка покупателя и при условии получения подтверждающих документов выплачивает деньги продавцу.

Важно отметить, что функции исполняющего банка и банка-эмитента может выполнять одно и то же банковское учреждение. Например, такие формы взаимоотношений практикуются при оформлении сделки внутри одной страны

Аккредитив в ВТБ 24 стоимость для физических лиц при продаже квартиры

Оформление процедуры гарантирует, что деньги с открытого счета не перечисляться, пока продажа не оформится полностью. Полное покрытие подобного договора полностью обеспечивается в финансовом плане банком. По сути, банковская гарантия – это особая форма кредитования, которая предоставляет возможность покупателю аннулировать соглашение, если что-то пошло в разрез с ее условиями.

Благодаря подобной услуге покупатель получает гарантию, что продавец ни при каких обстоятельствах не откажется от перехода собственности на жилье и она на законном уровне перейдет к покупателю. Также это оптимальная гарантия, что покупатель, получив право собственности, выплатит нужную сумму. Среди иных важных преимуществ можно отметить:

• Стоимость предоставления услуги будет варьироваться в различных пределах от 0,1 до 0,3% от суммы для юридических лиц и 0,2% от суммы операции для частных лиц. Чтобы узнать, сколько стоит услуга аккредитива, необходимо произвести элементарные расчеты, но обычно сумма не превышает 5000 рублей.
• Срок открытия специального счета для хранения средств может быть установлен разной длительностью или продлен при необходимости.
• Валюта аккредитива ВТБ — рубли, доллары и евро.
• Пункты договора прописываются согласно пожеланиям обеих сторон сделки.

• Продаже квартиры, дома или другой недвижимости.
• Осуществлении продаж и покупок различных дорогостоящих товаров и техники.
• Заключении договоров на оказание определенных услуг.
• Проведении экспортных или импортных операций с иностранными партнерами.

Аккредитив или эскроу-счет?

Аккредитив очень похож на эскроу-счет, который также часто применяется при сделках с недвижимостью. С июля 2019 года согласно поправкам к федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», приобретать квартиры в строящихся домах можно только посредством эскроу-счетов. Иначе говоря, застройщик теперь получит не деньги инвестора, а банковский кредит на строительство. Плата застройщика по кредиту ведет к удорожанию недвижимости, что заметно снижает выгоду при приобретении жилья на раннем этапе.

Основное отличие аккредитива от эскроу состоит в ответственности банка по договору — аккредитив это двусторонний договор, где банк не является третьей стороной. Таким образом, хотя банк выступает участником и гарантом проведения сделки, ответственность его ограничена.

Кроме того, аккредитив может быть отзывным. Он требует расширенный пакет документов — закон здесь подходит к документам более формально и строго. Ну и наконец, аккредитив позволяет задействовать два банка, что может быть удобно при расчете с иностранными партнерами.

Преимущества аккредитивной формы расчетов

• безналичная форма расчетов, позволяющая покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, т. е. составить свой перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом.
• существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке.
• соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками.
• при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).
• возможность изменения условий сделки, при этом изменение условий или отказ от сделки может быть только обоюдный, с согласия и покупателя и продавца.
• надежность расчетов по сделке вне зависимости от финансового состояния покупателя на дату расчетов: денежные средства заемщика (покупателя) депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
• продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя.
• отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки.
• если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
• аккредитив может быть открыт на любой срок, который может быть пролонгирован/продлен.
• если срок действия аккредитива истек, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, то денежные средства возвращаются на счет покупателя автоматически.

Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов указанные в договоре купли продажи).
2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, обязательно).
3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.
4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

Внимание: схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью

Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом

Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущество открытия документарных аккредитивов в Банке МФК:

• Индивидуальный подход к каждому клиенту, ориентированность на его потребности, возможность учёта особенностей сделки и пожеланий бенефициара;
• Финансирование сделок за счет собственных средств;
• Помощь в оформлении документов по аккредитиву;
• Рекомендации по минимизации рисков клиентов с целью защиты их интересов;
• Консультации и разъяснения по оформлению платежных условий договора купли-продажи и особенностей внутрироссийского права при расчетах аккредитивами.

Высокая квалификация и длительный опыт работы сотрудников Банка МФК в сфере документарных операций и торгового финансирования гарантируют качественное и оперативное обслуживание клиентов Банка в сфере документарных операций.

Условия оформления

Рассматриваемый банковский инструмент предоставляется в качестве финансового обеспечения. После зачисления средств на счет вернуть их никто из участников сделки не имеет права. Между участниками должны быть выдержаны следующие формальности:

1. Две стороны обязаны заключить договор, устанавливающий аккредитивную форму оплаты.
2. Покупатель открывает счет на себя и оформляет аккредитив на второго участника (продавца).
3. С целью получения денег покупатель открывает счет в кредитно-финансовой организации.

Стоимость аккредитива в ВТБ 24 для физических лиц

Рассматриваемый банковский инструмент платный и урегулирован ценовой политикой кредитной организацией. Тарифы аккредитива ВТБ 24 для физических лиц довольно гибкие и обуславливаются типом сделки, получателем и регионом. Стоимость открытия услуги составляет:

• до тридцати календарных дней – 1500 рублей;
• от тридцати одного до шестидесяти – 3000 рублей;
• от шестидесяти одного до девяноста – 4000 рублей;
• более девяноста календарных дней – 4500 рублей.

Цена двух соглашений в рамках одного договора по ипотеке составляет:

• до тридцати календарных дней – 3000 руб.;
• от тридцати одного до шестидесяти – 4000 руб.;
• от шестидесяти одного до девяноста – 5000 руб.;
• более девяноста календарных дней – 5500 руб.;
• внести изменения – 1000 руб.

Выполнение в зависимости от документальных операций – 1500 рублей. Если соглашением предусмотрен отзыв до истечения срока, то данная услуга стоит 1000 рублей.

Список необходимых документов

Получатель обязан предоставить следующие документы: паспорт или документ, который его заменяет (это касается иностранцев, лиц без гражданства); справка об открытии счета; заявление; документ, доказывающий выполнение сделки (например: выписка из Росгосреестра по сделкам с недвижимостью, правоустанавливающий документ).

Плательщик, в свою очередь, предоставляет: паспорт; заявление на открытие банковского инструмента; соглашение на открытие и ведение счета; взаимное согласие с получателем в письменном виде; допсоглашение с кредитно-финансовой организацией на обслуживание данной операции.

Процедура оформления

Изначально может показаться, что процесс довольно сложный, но это не так. Прежде всего, покупатель посещает отделение ВТБ. После положено договориться об условиях расчета с получателем. Кредитно-финансовое учреждение открывает расчетный счет с дальнейшим перечислением на него средств. К основному договору оформляется дополнительное соглашение, в котором предусмотрены обязанности сторон, и оформляется заявление на открытие аккредитива. Продавец открывает счет и оформляет заявление получателя. Для получения средств предъявляет документ, который подтверждает факт исполнения условий сделки.

Пошаговая инструкция по оформлению

Перед оформлением стороны договариваются об использовании аккредитива и об условиях:

• Сроках, которые лучше определить с запасом на месяц-два, в случае задержек при регистрации.
• Документе или нескольких, при предъявлении которых можно получить деньги. Чаще всего это бывает договор купли-продажи с отметкой Росреестра или выписка из ЕГРП с покупателем в качестве собственника жилья.
• Если стороны – частные лица, необходимо выбрать банк. Если недвижимость покупается у застройщика, как правило, уже имеется список организаций, готовых с ним работать.

Эта информация, а также реквизиты выбранного банка, вносится в договор купли-продажи. Документ подписывается сторонами.

Если покупается готовое жильё, дальнейшие действия будут такими:

• Покупатель открывает в выбранной организации счёт (если он ещё не открыт) и пишет заявление на оформление аккредитива.
• Банк открывает его и передаёт договор продавцу. Если в процедуре участвуют два, то передача происходит через второй.
• После регистрации сделки в Росреестре продавец (представитель застройщика, если жильё приобретается на первичном рынке) предъявляет в банк договор на аккредитив и оговоренные документы.
• Специалисты проверяют законность и правильность оформления.
• Если проверка пройдена, оплата переводится на счёт продавца с аккредитивного.

Если приобретается строящееся жильё, такой способ подходит для оплаты первого взноса.

В подобном случае для оформления:

• Покупатель обращается в банк с договором долевого участия в строительстве.
• Точно так же открывается аккредитивный счёт, на который кладётся необходимая сумма.
• Застройщик регистрирует ДДУ.
• Представитель компании предъявляет договор и выписку из ЕГРП.
• После проверки кредитная организация перечисляет деньги компании-застройщику.

Подводя итоги

Аккредитив при покупке недвижимости ВТБ стоимость для приобретения можно провести в любом городе РФ. Это не обязательно может быть СПб или Москва. Там, где работает банк ВТБ, без проблем можно воспользоваться подобной услугой для физических лиц. Тарифы и стоимость аккредитации в банке относятся к категории доступных.

Если у Вас остались вопросы или есть жалобы – сообщите нам

Услуга по аккредитации достаточно широко применяется при покупке, а также при продаже квартиры. Все сопровождается оформлением официальных документов, четко прописывается сумма сделки, сколько стоит квартира. Документы для раскрытия сделки проверяются сотрудниками банка, так как сделки с квартирами сопровождаются движением приличных денежных средств.