Почти обмен, но со своими нюансами. что такое трейд-ин в недвижимости и как он работает?

Как это работает в недвижимости?

Трейд-ин — механизм позаимствованный девелоперами из авторынка, который позволяет обменять старую квартиру на квадратные метры в новостройке посредством заключения договора купли-продажи. Квартирный трейд-ин выгоден всем участникам сделки:

• собственники вторичной недвижимости могут улучшить жилищные условия, на время заморозив стоимость квартиры в строящемся доме на период продажи имеющихся квадратных метров, им не нужно обращаться к разным посредникам для продажи и покупки квартиры;
• риэлторские агентства предлагают клиентам недвижимость из собственного портфеля объектов, наращивая объем продаж и получая основную прибыль от сотрудничества со строительными компаниями;
• застройщики увеличивают охват потенциальных клиентов и получают дополнительные инвестиции.

Сделки по «взаимообмену» проводятся без лишних трудозатрат со стороны собственника старого жилья. Все операции реализации «вторички» и покупки «первички» требуют всего нескольких посещений офиса компании. Существует несколько вариантов реализации trade-in механизма:

1. Девелопер, используя собственные оборотные средства, выкупает у собственника старую квартиру и предлагает ему жилье в строящихся объектах с доплатой или без нее. Этот путь постепенно утратил свою актуальность, поскольку застройщикам оказалось невыгодно замораживать собственные средства и приобретать на баланс старое жилье, а покупателям приходилось продавать свое жилье с большим дисконтом.
2. К процедуре привлекаются риэлторы, а собственник жилья заключает два договора. Один с риэлторами на продажу жилья во «вторичке», а второй — с застройщиком на заморозку цены в новостройке и покупку новой квартиры.
3. Однако в последнее время многие девелоперы сформировали отделы штатных специалистов, занимающихся реализацией жилья на «вторичке», а потому необходимость в услугах риэлторов отпала. Следовательно, клиенту остается заключить два договора с застройщиком: одним он дает разрешение на продажу жилья, а вторым — перечисляет вырученные средства в счет уплаты новой недвижимости. В этом случае девелопер не замораживает собственные ресурсы, а получает инвестиции, а покупатель пользуется всеми преимуществами упрощенной процедуры.

Плюсы схемы трейд-ин

Разобравшись в схеме трейд-ин и проанализировав её условия на современном российском рынке недвижимости, мы насчитали у неё пять безусловных плюсов.

• Трейд-ин – это отличная возможность с пользой избавиться от квартиры, которая вам не нравится. Эксперты отмечают, что новым предложением застройщиков чащего всего пользуются молодые люди, получающие старые квартиры в наследство. Хотя в старом фонде и есть некая романтика, многих смущают неприятные соседи, осыпающиеся подъезды, да и само жильё, требующее серьёзного ремонта. Новостройка таких проблем лишена.
• Трейд-ин – это редкий шанс перепоручить сделку по продаже недвижимости специалисту. Дело это непростое, требующее профессиональных знаний, крепких нервов и большого объёма времени. Обращаясь к застройщику или к риэлтору, вы снимаете с себя всю ответственность и можете не переживать, что сделка затянется, а вас обманут мошенники.
• Трейд-ин – надёжная страховка на случай, если на вашу собственность тяжело найти покупателя. Мы точно знаем, что это не только в ваших интересах, но и в интересах застройщика и его посредников. Можем быть уверены, что до бесконечности процесс не затянется и в определённый момент на него не махнут рукой.
• Трейд-ин даёт вам гарантию сохранения определённой цены на долгий период времени. Застройщик закрепляет за выбранной вами квартирой её стоимость, что сегодня дорогого стоит. Мы-то знаем, как новостройки быстро растут в цене в процессе строительства и как обидно бывает, когда понимаешь, что не успел приобрести её раньше. Трейд-ин даёт отсрочку платежа.
• Наконец, трейд-ин – редкая для обычного человека возможность приобрести квартиру в новостройке, не влезая ради неё в ипотеку. В обществе наблюдается разочарование в этой схеме, многие наши соотечественники не хотят взваливать на себя эти обязательства. В то же время и банки отказывают всё большему количеству обращающихся к ним людей – на них и без того висят несколько кредитов. Трейд-ин – глоток свежего воздуха для всего рынка.

Популярность и будущее трейд-ин на российском рынке

В риэлторских агентствах в прошлом году популярность трейд-ин-сделок в среднем выросла на 13% по сравнению с позапрошлым. У застройщиков она тоже растёт, но в более медленном темпе и пока ещё составляет всё же не самую значительную часть от всех их сделок. Девелоперов, которые не предлагают эту услугу, в Москве и Подмосковье почти не осталось – а значит, нет и клиентов, которые были бы с ней незнакомы. Она наращивает обороты и входит не только в моду, но и в привычку – и скоро станет такой же повседневной как ипотека.

И всё же – как скоро можно ожидать значительного роста популярности трейд-ин- сделок? И до какого уровня? Пока одни эксперты уверены, что эта схема захватит чуть ли не половину рынка, другие отдают ей скромные 20%. Надвигающийся кризис в сфере недвижимости тоже наверняка на ней отразится, вот только непонятно, каким образом. С одной стороны, надоевшие всем ипотечные кредиты точно ждёт тёмное будущее, а трейд-ин-сделки как раз могут быть их альтернативой. С другой – возможно, люди решат не совершать никаких сделок с недвижимостью до лучших времён и пожить пока в старых, но собственных квартирах. Так или иначе, но следить за развитием трейд-ин на российском рынке будет очень интересно.

Что такое трейд-ин?

Trade-in («взаимозачет») — процедуры обмена недвижимости на вторичном рынке на жилплощадь в строящихся домах. Ежегодно популярность trade-in обмена при купле-продаже квартир растет. Только за 2020 год доля трейд-ин сделок выросла на 15 %, а потому неудивительно, что все крупные игроки строительного рынка либо сотрудничают с риэлторскими компаниями, либо самостоятельно работают по таким схемам. Приблизительно 80 % российских застройщиков готовы предоставить покупателям услуги трейд-ина, а доля таких сделок на столичном рынке возросла до 25 %. Если ранее девелоперы не спешили задействовать собственные средства и приглашали риэлторов, то сегодня у многих из них реализацией старого жилья занимаются специальные отделы и подразделения.

Различают «внешний» или «стандартный» trade-in, который предусматривает обмен старой недвижимости на квадратные метры в новострое, а также «внутренний» trade-in — обмен ранее купленного жилья на другое у того же самого застройщика. В этом случае это может быть квартира большей площади в том же объекте или иное жилье в другом проекте строительной компании. Внутренний трейд-ин создан преимущественно для клиентов строительных компаний, у которых уже есть недвижимость от этого застройщика. Подобные программы ориентированы на получение инвестиционного дохода, а также на расширение и улучшение жилищных условий владельцев квартир.

Почему сферу недвижимости трейд-ин захватил не сразу

Первое время схема трейд-ин не пользовалась большой популярностью на российском рынке недвижимости. Правда, объяснить это можно не только нелюбовью наших соотечественников ко всему новому, но и тем, что сама схема была продумана плохо и не нравилась ни застройщикам, ни их клиентам. Застройщики сотрудничали с риэлторами, выступавшими посредниками в сделках, и отдавали им крупную сумму за услуги. А суммы, за которые приобретались старые квартиры, наоборот были маленькими, иногда чуть ли не на 25-30% ниже средней рыночной стоимости. Риэлторы объясняли это срочностью сделки.

В то же время многие обращались к трейд-ину тогда, когда не находили другого способа выгодно избавиться от своей старой квартиры, и поэтому квартиры в процессе участвовали только самые непривлекательные, обладающие серьёзными недостатками – плохим состоянием, спорным видом из окна, неблагоприятными соседями… Получается, недвижимость с и без того низкой стоимостью оценивали ещё ниже – и довольных участников в сделке вообще не оставалось.

К счастью, сейчас уже можно утверждать, что эта ситуация изменилась – и изменилась к лучшему. Перепробовав разные подходы, застройщики нашли те, которые особенно нравятся им и их клиентам. Риэлторы, к слову, тоже не остались не у дел! Многие застройщики договорились с близкими им агентствами и продолжают пользоваться их услугами в процессе трейд-ин, чтобы избежать большого налога.

Трейд ин: что это и зачем нужно?

Запад не удивить словосочетанием trade in, потому что там почти 80% подержанных автомобилей продаются по этой системе.

Отечественные же автомобилисты лишь недавно столкнулись с возможностью обменять старое транспортное средство на новое по системе трейд ин, доплатив при этом недостающую сумму.

Им только предстоит изучить схему трейд ин, ее преимущества и недостатки.

1) Что это такое: трейд ин?

Автолюбители не напрасно рассматривают имеющийся у них автомобиль как залоговое имущество, как первый взнос на покупку новой машины.

Еще лет 10 назад для того, чтобы купить более совершенную модель автомобиля, нужно было продать старого железного коня, добавить к вырученным деньгам нужную сумму и купить ту машинку, что вам приглянулась. О trade in мало кто слышал.

Подобная схема отнимала много времени – попробуй продай машину, когда авторынок завален предложениями.

Порой проходили годы, прежде чем автомобиль удавалось реализовать, а за это время стоимость вожделенной иномарки повышалась и опять возникал вопрос денег.

А потом на рынок пришел trade in – заграничная модель обмена старого авто на новое, к которой многие отнеслись с недоверием. И как оказалось – напрасно.

За загадочным словосочетанием «трейд ин» прячется обычный обмен имеющегося у вас автомобиля на новый, но с доплатой.

Допустим, есть у вас в наличии Opel Astra 2010 года выпуска с пробегом в 50 тыс. км. А вы присмотрели себе новый Volkswagen Touareg 2016 года.

В салоне, что предоставляет услугу трейд ин, ваш Opel оценили в 18 000 $ и предложили приобрести у них Volkswagen за 65 000 $.

Если условия сделки трейд ин вас устраивают, вы подписываете договор, доплачивая за понравившийся «Фольц» разницу в 47 000 $.

Естественно, свой старый «Опель» вы оставляете салону, ведь он за него «уплатил», уменьшив стоимость Volkswagen.

Остаток суммы в 47 000 $ можно внести наличными, взять кредит в банке или договориться с автосалоном о рассрочке. Вот и все сложности trade in.

2) Преимущества и недостатки trade in.

Тем, кто хоть раз сталкивался с авторынком, с необходимостью продавать старый автомобиль, вести переговоры с покупателями, доказывая им, что «это отличная машина», кто хоть раз испытывал тревогу: «А вдруг меня обманут?», «Не продешевить бы!», кто нервничал по поводу того, что машина никак не продается, нет нужды доказывать достоинства трейд ин.

К основным преимуществам trade in относятся:

1. Минимум временных затрат.

   Вам не придется тратить много времени, чтобы продать старое авто и приобрести новое.

   Фактически сделку трейд ин можно совершить за один день и уехать из салона на блестящей новенькой машинке.

2. Безопасность сделки trade in.

   Вы абсолютно ничем не рискуете, если имеете дело с официальным дилером.

   Юридическое сопровождение обмена будет безукоризненным, к тому же, чаще всего оно совершается за счет магазина.

3. Привлекательные акции.

   Поскольку услугу трейд ин предлагают сегодня многие автосалоны, то и конкуренция между ними велика.

   Чтобы привлечь клиента, дилер предлагает разнообразные скидки и акции, например, бесплатное оформление в ГИБДД или комплект зимней резины в подарок.

4. Гарантия на техбезопасность авто при trade in.

   Даже если вы меняете один подержанный автомобиль на другой, то на приобретенную в салоне машину обязательно будет гарантия.

   То есть кота в мешке, как на рынке, вам точно не подсунут.

5. Удобная система оплаты по трейд ин.

   Нет у вас наличных, чтобы оплатить разницу?

   Не беда, можно оформить кредит, причем прямо в автосалоне, не бегая по банках в поисках наиболее выгодного предложения кредитования.

Конечно, было бы абсолютно нечестно утверждать, что trade in – это исключительно преимущества и никаких минусов в услуге нет. Это не так.

Есть 3 основных недостатка трейд ин:

1. Потеря денег.

   Поскольку автосалон – это коммерческая организация, то он заинтересован в том, чтобы заработать как можно больше.

   Это значит, что за ваше старое авто он предложит немного меньше его рыночной стоимости, тогда как свой товар попытается продать подороже.

   Но поскольку сейчас с trade in работают многие автодилеры, то можно выбрать достаточно привлекательный вариант.

2. Жесткие требования к автомобилю.

   Чем новее и лучше автомобиль вы имеете, тем проще будет его обменять.

   Отечественные автомобили приличного возраста (от 10 лет и больше) с техническими проблемами в системе трейд ин не котируются.

3. Ограниченный ассортимент.

   Выбирать себе новенького железного коня придется среди ассортимента товаров автосалона.

   Если ничто из предложенного вам не подходит, придется искать другого дилера, даже если условия обмена trade in в этом магазине вас полностью устроили.

Недостатки

Один из недостатков описанной схемы для клиентов заключается в существующих рисках долгого ожидания. По словам Антона Архипова, трейд-ин как правило используют при готовности загородного дома минимум на 50%. При этом должно быть точное понимание, когда завершится строительство. Зачастую приходится искать на некоторый срок какое-то временное жилье.

Еще один риск для покупателя — возможность попасться на не слишком порядочного застройщика. Иногда при обмене объектов оба на некоторое время могут оказаться в собственности компании, — рассказывает Андрей Гайдуков. Если в регистрации недвижимости по какой-то причине будет отказано, придется отменять сделку. В этой ситуации при недобросовестности застройщика существует вероятность решения вопроса через суд.

Известны случаи, когда застройщики обещали зафиксировать цены объектов до продажи городского жилья либо бронировали дома. Однако при появлении другого клиента с живыми деньгами эти объекты продавались, — говорит эксперт.

Впрочем, подобные ситуации обычно могут возникнуть только в случае неправильного оформлении договора. Поэтому при правильном подходе к юридическим тонкостям их всегда можно избежать.

Существуют риски и для застройщика. Прежде всего, это вероятность длительного срока продажи квартиры клиента. Тем более что у многих покупателей существуют завышенные ожидания относительно реальной стоимости своего жилья.

А вот в сегменте недвижимости элитного уровня использование схемы трейд-ин совсем невыгодно для застройщиков. По словам директора департамента Penny Lane Realty по жилой недвижимости Сергея Колосницына, средний срок экспозиции элитного жилья составляет годы. Это нормально для премиального сегмента, поскольку тут объекты стоят миллионы долларов. Пока будет реализовываться один объект (квартира либо дом), другой запросто может просто уйти с рынка. А поэтому указанная схема почти не применима на элитном рынке.

Виды трейд-ин

1. Экстренная услуга трейд-ин. Она подходит для экстренных ситуаций, чтобы вы смогли быстрее продать квартиру. Сначала застройщик срочно выкупает у клиента старую квартиру. Оформление договоров может быть назначено даже на следующий день. В спешке не забудьте просмотреть правильность условий договоров. Срочная продажа происходит из-за снижения цены. Рыночная стоимость старого жилья снижается на 40%, поэтому её быстро покупают. Данная схема очень невыгодна, ведь покупатель может потерять до 500 000 ₽. Однако этим оплачивается время покупки.
2. Услуга через агентство. Вы передаете старую квартиру на реализацию агентству, которое продаёт новостройки. Новое жильё бронируется в жилом комплексе по фиксированной цене на 1 месяц. Снижение цены на 10-20% (также зависит от состояния старой квартиры).
3. Услуга без фиксирования. Похожа на вторую услугу, но новую квартиру не фиксируют. Её цена может повыситься, тогда вы уже будете покупать её по новой цене. Зато при данном варианте вы сможете более выгодно продать свою жилую площадь. Бронируют новую квартиру на неопределенный срок.
4. Объединение 2 и 3 пункта. Наиболее оптимальный вариант, при котором цена новой квартиры фиксируется на 3 месяца. Старая квартира за такой срок точно успеет продаться по трейд-ин. Вам не нужно уменьшать стоимость своего жилья, чтобы выгодно купить жилую площадь.

Порядок обмена старого автомобиля и покупки нового ТС в автосалоне: как правильно осуществить?

Для продажи подержанного авто и покупки нового по программе трейд-ин автовладельцу потребуется:

1. Найти автосалон или другую торговую площадку, работающую по этой программе, предварительно сравнив условия и цены в нескольких местах.
2. Договориться о встрече с сотрудниками выбранного автосалона.
3. Приехать на авто в назначенное место и время и передать ТС для проведения экспертизы.
4. Передать сотрудникам центра документы на автомобиль для проверки юридической чистоты.
5. По результатам проведения оценки договориться с сотрудниками центра об остаточной стоимости машины, которая пойдет в счет покупки нового авто.
6. Выбрать подходящую новую машину среди выставленных на продажу в салоне.
7. Оплатить недостающую часть суммы и оформить документы.

Договор: правила составления и особые пункты

Наиболее выгодный и распространенный вариант оформления сделки по программе трейд-ин — заключение договора купли-продажи между сторонами. Договор купли-продажи составляют в письменном виде. В документе указывается следующая информация:

• данные сторон сделки (для физического лица — ФИО, паспортные данные, адрес, а для юридического — местонахождение, регистрационные сведения);
• дата и место составления договора;
• предмет сделки (автомобиль) и условия ее заключения;
• стоимость машины;
• сведения о ТС (данные ПТС, регистрационные знаки);
• подписи сторон.

В договоре по сделке трейд-ин нужно указать срок реализации салоном проданной автовладельцем машины, ответственность салона за состояние авто до момента продажи, а также способы предоставления информации о продаже ТС прежнему владельцу.

Кроме того, чтобы у прежнего хозяина не возникло проблем с ГИБДД, в договор следует включить пункт, согласно которому автосалон берет на себя обязательство обратиться в подразделение ГИБДД, если покупатель не поставит ТС на учет в течение 10 дней с момента покупки.

К договору прилагается акт приема-передачи. Он является подтверждением факта совершения сделки, указанной в договоре. В документе указывается:

1. марка и комплектация авто;
2. техническое состояние;
3. пробег;
4. номера;
5. имеющиеся дефекты;
6. подтверждается отсутствие претензий сторон.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

+7 (499) 938-45-62Москва

Отличительные черты при покупке б/у ТС

Многие торговые площадки предлагают к покупке по программе трейд-ин и подержанные авто. Порядок проведения сделки в таком случае ничем не отличается от покупки нового ТС. Все машины, выставленные на продажу, проходят диагностику и техническое обслуживание.

Если взять б/у авто в салоне, то покупатель может не узнать полной истории машины, как и приобретая ТС с рук по объявлению, но при этом автосалон тщательно проверяет документацию, поэтому покупатель может быть уверен в юридической чистоте сделки. Главное отличие в том, что приобретая подержанный авто по трейд-ин, покупатель может выдвигать свои требования относительно цены, ссылаясь на те или иные недочеты в ТС.

Кто покупает

Пока рано говорить о популярности данной услуги на загородном рынке Подмосковья. По информации девелоперов, доля таких покупок в совокупном объеме продаж сегодня не превышает 5%.

По словам Гайдукова из Optiland, в 2017 г. его компания активно применяла схему трейд-ин в ряде проектов. Однако высокого спроса не было, доля подобных сделок от общего количества составила примерно 3—4%. Большинство покупателей (порядка 90%) при желании продать свою квартиру с последующим приобретением загородного жилья в первую очередь обратятся к знакомым риелторам, а не к девелоперам, предлагающим услуги оценки и продажи жилья. Фактически можно сказать, что трейд-ин представляет собой для застройщика расширение линейки используемых финансовых инструментов. Назвать же его популярным каналом сбыта пока нельзя.

У риелторов в «Инком-Недвижимость» статистика принципиально иная. По их данным, порядка 30% всех обращающихся в компанию клиентов интересуются именно вариантом продажи городской квартиры для последующей покупки загородного дома.

По словам директора департамента компании «Инком-Недвижимость» по загородной недвижимости Антона Архипова, чаще всего предлагаемые такими клиентами городские квартиры не являются их единственным жильем. Большинство из них готово к стоимости реализуемой квартиры добавить порядка 10—20% от цены выбранного объекта.

А вот ситуации, когда после покупки дома остается еще и разница от продажи квартиры на другие цели, случаются крайне редко. Тем более что ввиду низкой ликвидности городского вторичного жилья лишь половине из обращающихся за подобной услугой клиентов действительно удается приобрести по описанной схеме загородные дома, — подчеркивает Архипов.

По мнению гендиректора «KASKAD-Недвижимость» Ольги Магилиной, востребованность услуг трейд-ин в перспективе будет расти. Ведь такая схема высвобождает для покупателя не только много времени и сил, но позволяет и сэкономить на сделках за счет организации всего процесса купли-продажи профессионалами. Если продавец предлагает эффективную программу рассрочки, то покупатель получает возможность совершения этой непростой двухэтапной сделки легко и без финансовых потерь.

По словам Владимира Яхонтова из «Миэль-Загородной недвижимости», одной из последних тенденций загородного рынка является обмен двух объектов разной площади. При этом возможны два основных варианта. В первом случае производится обмен большего дома на меньший, во втором — происходит обмен дома на большем участке на дом с меньшим участком. К примеру, дом покупался на большую семью, а впоследствии дети выросли и разъехались. Обслуживание большого дома слишком затратно, вот и клиент и решает его обменять на объект меньших размеров, поскольку уже привыкли проживать за городом.

Заключение

Пока что немногие девелоперы используют схему trade in, но все же такие компании есть, и они уверены, что эта технология весьма и весьма перспективна. Кому-то удается с помощью нее существенно поднять продажи, кому-то, наоборот, создает «головную боль». Это нельзя спрогнозировать.

Одно можно сказать точно, если в рекламе новостройки и поселка указана возможность покупки в трейд-ин — это привлечет большее число покупателей. А вот риелторы, напротив, считают ее бесперспективной. Они уверены, что такая сделка мало кому нужна, ведь продавцу нужно как можно скорее продать недвижимость и получить с нее деньги, а не ждать «у моря погоды».

Сделки с недвижимостью по Trade in наиболее популярны в сегменте эконом-класса. В первую очередь, потому что недорогие объекты легче заменить другими, причем без доплаты. Для бизнес-класса и, уж тем более, элитной недвижимости, такая схема оплаты почти не востребованна, т. к. сторонам очень трудно найти компромиссы в цене, да и у владельцев элитного жилья, как правило, нет такой потребности.

Популяризации сделок по трейд-ин на рынке недвижимости мешает и сложность их проведения: девелоперам приходится вкладывать большие деньги в строительство, а покупателям приходится покупать готовые объекты по уже завышенной цене. Но таких застройщиков, как и покупателей — очень малое число. Поэтому пока-что, в целом, trade in на российской рынке недвижимости можно считать некоей «фишкой», или приятной опцией при покупке новостройки, но никак не закономерностью.