Что такое аренда с правом выкупа недвижимости в 2021 г.: правила и порядок оформления (образец договора)

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Если выкупная цена не описана в договоре, то через суд можно признать сделку фиктивной. В таком случае арендодателе сможет требовать возраста дома в собственность. А арендодатель обязан будет отдать выплаченные по такому договору деньги (при условии получения их в счет выкупной цены).

Продавец рискует потерять некоторую сумму денег, так как ос временем дом может подорожать, а стоимость жилья прописанного в договоре остается неизменной. Арендодатель может воспользоваться жильем не по назначению либо вообще в коммерческих целях. При увеличении коммунальных счетов и налогов на имущество. Могут снизить прибыль.

Также подписывая договора аренды с правом выкупа дома, покупатель рискует:

• Так как во время аренды дом принадлежит арендодателю, то недвижимость могут продать, оформить дарственную, завещание. Договор, может быть расторгнут в любой момент. Арендодатель может отказаться отдавать часть выкупной стоимости, в результате чего справедливость нужно восстанавливать через суд.
• Может попасть под арест либо стать залогом. Если продавец стал банкротом, то жилье могут отобрать.

По сути, соглашение аренды с правом выкупа основывается только на доверии. Потому такие соглашения больше подходят к людям, которые знают хорошо друг друга.

Сколько стоит оформление договора?

Для оформления потребуется потратить 3-5 дней. Процедура внесения договора в Росреестр платная. Стоит в пределах 2 000 руб.

Запись о наличии обременения в виде аренды вносится в кадастровый паспорт. Регистрировать договор можно и в МФЦ, предоставив нужные документы. При оформлении права собственности, снимается обременение с дома в кадастровом паспорте.

Заключить договора аренды дома с правом выкупа, можно в течение некоторого времени. Соблюдение всех правил, обезопасит обе стороны от неожиданных ситуаций.

Таким образом, арендатор может жить в съемном доме с момента подписания договора. Но арендодатель в любой момент может отменить сделку, разорвав договор. В таком случае внесенные арендные деньги не возвратные.

Аренда с правом выкупа или купля-продажа с рассрочкой платежа. Видео:

Watch this video on YouTube

30 Июн 2021      Виктория М.    
    33      

06 4 особенности соглашения

В законодательстве не прописано четких правил, по которым заключаются такие сделки, поэтому учесть некоторые нюансы просто необходимо. Это лучший способ избежать мошенничества и уклонения от исполнения своих обязательств

Обратить внимание следует на следующие моменты:

1. В одном документе сразу указывают на факт аренды и последующей продажи. Дополнительно каждый пункт стоит подкрепить законодательной базой.

2. Необходимо не только определить цену недвижимости на момент заключения договора, но и учесть ее изменение за время аренды, иначе одна из сторон окажется в невыгодном положении. Один из пунктов должен содержать порядок индексации.

3

Важно помнить, что наниматель становится собственником только после внесения всех оговоренных сумм. И если по каким-либо причинам сделка будет расторгнута, выплаченные деньги обратно не вернутся

Они будут приравнены к оплате за аренду.

4. Существует возможность досрочного завершения аренды, при условии внесения всей суммы до истечения срока. Делается это только по соглашению обеих сторон. Данный момент стоит обговорить заранее и обязательно письменно обозначить в документе.

Если стоимость квартиры повысилась или понизилась

Поскольку недвижимость имеет привычку изменяться в цене, квартира может подорожать к тому моменту, как перейдёт в собственность покупателя-арендатора. Поэтому в договор необходимо внести соответствующий пункт, основывающийся на вашей договорённости с продавцом.

Возможно, вы с ним решите, что стоимость квартиры не будет меняться, даже если на рынке произойдут колебания. Но, скорее всего, вы сойдётесь на том, что арендная ставка будет индексироваться в зависимости от ситуации на рынке и от валюты, в которой производится оплата.

Важная особенность договора аренды с правом выкупа: в него нельзя вносить изменения! Именно в этом и заключаются риски для продавца и покупателя. Ни та, ни другая сторона не может требовать изменений по каким-либо пунктам.

Впрочем, бывают разные случаи. Например, Криштиану Роналду, знаменитый футболист, в 2010 году сумел купить роскошный особняк в Мадриде с громадной скидкой. Он арендовал дом на протяжении одного года, а впоследствии, при покупке, убедил хозяина уступить половину суммы, так как рынок жилья на тот момент можно было охарактеризовать как падающий. Более того, спортсмен добился вычета из суммы 140 тысяч евро, которые уже были уплачены в качестве арендной платы.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

1. Для наймодателя:

• Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
• Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;

1. Для нанимателя:

• Возможность использовать помещение до его полной покупки;
• Не привлекать кредитные средства;
• Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

1. Для арендатора:

• До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
• Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
• В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;

1. Для арендодателя:

• Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
• Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

03 Порядок составления и оформления соглашения

Так как право собственности на жилое помещение (дом или квартиру) наступает только после официальной, государственной регистрации, существует определенный порядок составления соглашения:

• оно составляется по определенному образцу и обязательно письменно;
• если впоследствии предполагается передача помещения в собственность, оформлять необходимо нотариально;
• непосредственный процесс перехода права собственности от арендодателя к арендатору четко, по пунктам указывают в документе;
• бумагу составляют в 3 экземплярах;
• прописывают одновременно условия аренды и последующей продажи;
• заинтересованные лица должны быть согласны со всеми пунктами.

Отличие выкупа от кредита и лизинга

Оформление аренды значительно проще, чем обращение в банк за получением автокредита или потребительского кредита. Отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов является привлекательной стороной:

1. не требуются справки, подтверждающие доход;
2. не проверяется кредитная история;
3. одобрение возможности сделки проходит за короткий срок (1-2 часа).

Требования к водителям, которые будут брать авто в аренду, минимальные. Такой способ приобретения машины для работы является наиболее доступным и простым.

Взяв на себя кредит, от него невозможно отказаться. В случае аренды оплата шла за машину, которая приносила доход, была инструментом для работы. От аренды можно отказаться, выбранный автомобиль – сменить. Гибкость подхода делает приобретение автомобиля комфортным и лишенным дополнительных рисков.

Порядок составления договора

Как и любой другой документ, рассматриваемый экземпляр должен соответствовать установленным правилам. Пренебрежение структурой, а также наиболее важными элементами содержания может привести к нивелированию сделки.

Основная структура договора:

• подробные сведения о субъектах и реквизиты их документов;
• предмет договора;
• права и обязанности сторон;
• финансовые расчеты;
• ответственность сторон;
• разрешение спорных ситуаций;
• адреса, реквизиты и подписи сторон.

Существенные условия сделки

Образец договора аренды с правом выкупа автомобиля может включать различные пункты, необходимые, по мнению субъектов. Однако  законодатель, в п.3 ст. 455 и п.3 ст. 607 ГК РФ, установил всего два существенных условия, при которых сделка считается согласованной: наименование товара и его количество. Даже отсутствие уточнений насчет денежных сумм не влечет недействительности договора (согласно ст. 614 и ст. 424 ГК). Тем не менее, юридическая практика говорит о том, что данный перечень все же шире (например — постановление ФАС ЗСО от 06.08.2010 по делу № А75-5300/2009).

1. Предмет соглашения. Здесь раскрывается суть сделки – временное пользование автомобилем (аренда) с правом выкупа. Также в данном разделе указываются подробные сведения об автомашине, делающие ее уникальной (технические параметры, номер VIN, модель, модификация, прочие регистрационные данные). Если же речь идет о нескольких машинах, следует уточнить количество и описать каждую из них.
2. Стоимость транспортного средства и порядок ее оплаты. Так как данная сделка все-таки является договором аренды автомобиля, хоть и с правом выкупа, то для его исполнения достаточно внесения обязательных арендных платежей. Покрытие выкупной цены – это лишь мера обеспечения права арендатора на последующее приобретение имущества в собственность. Поэтому итоговая стоимость определяется двумя способами:
   • суммирование всех арендных выплат;
   • расчет суммы арендных выплат и выкупной цены (обязательно фиксированной).

В случае, если решение о смене собственника принимается сторонами во время действия сделки, субъекты заключают дополнительное соглашение. В этом документе они договариваются о том, являются ли арендные выплаты частью выкупной цены или нет.

1. Условия перехода права собственности. Дело в том, что понятие последующего приобретения авто часто путают с его преимущественной покупкой. Поэтому в договоре либо дополнительном соглашении следует указать конкретное основание для смены владельца:
   • по окончанию срока аренды;
   • по оплате выкупной цены в полном объеме.

Подводные камни в аренде жилья с последующим выкупом

Несмотря на многочисленные преимущественные стороны такой сделки как для арендодателя, так и арендатора; не всегда удается следовать требованиям соглашения и завершить аренду составлением договора купли-продажи. Причин на это может быть несколько:

• Бытовые разногласия. Арендатор и арендодатель не могут определить, кто из них обязан оплатить услуги сантехника, замены проводки и т.п.
• Недобросовестность наймодателя: передал недвижимость под залог, заведомо зная о последствиях, не уплачивает кредит;
• Собственник квартиры с течением времени решает повысить стоимость недвижимости.

Все эти пункты легко разрешаются при грамотно составленном договоре: достаточно обратиться в суд.

Аренда квартиры с последующим выкупом – довольно интересное предложение на рынке недвижимости. Для арендатора она позволяет решить проблему с покупкой квартиры при отсутствии первоначального взноса и официального трудоустройства; для арендодателя – быстро реализовать неликвидное жилье.

Понятие аренды с последующим выкупом

К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса.

Рассчитывать на государственные субсидии не приходится, и банки отказывают в получении ипотечного займа. Тогда на помощь придет беспроцентная рассрочка – съем дома с целью дальнейшего приобретения.

Особенности сдачи жилья с правом дальнейшей покупки:

• в сделке принимают участие две стороны (арендатор/покупатель, арендодатель/продавец);
• правоотношения возникают на основании соглашения арендного пользования (подписывается на длительный срок);
• термин действия соглашения считается с учетом стоимости недвижимости и размера ежемесячных платежей;
• в договоре необходимо учитывать рост цены собственности (как результат, со временем могут расти размеры регулярных отчислений);
• собственнику жилья каждый месяц передается сумма, которая состоит из фиксированной арендной платы и процента в счет будущей покупки.

В такой способ можно получить имущественные права на следующие категории объектов:

• аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
• съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
• получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;
• жилые квартиры, дома, комнаты.

Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?

Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.

Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.

Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Нужно вовремя платить по коммунальным счетам, а после выплаты всей выкупной стоимости оформить договор купли-продажи.

На сегодня договор аренды с правом выкупа подписывается нечасто. Аренда с дальнейшим выкупом происходит по частым причинам:

• неликвидное расположение и транспортная доступность;
• высокая стоимость дома;
• собственник продает часть дома и прочие.

Такая форма альтернатива банковскому кредиту на жилье и в зависимости от продолжительности срока аренды может быть не выгодной. Но о выгоде стоит говорить только в конкретном случае.

При покупке дома в ипотеку человек переходит в собственники после оформления договора купли-продажи, но право собственности регистрируется в Росреестре с обременением. Обременение снимается только после окончательного закрытия ипотеки. При аренде с правом выкупа, человек является арендатором,

Аренда с правом последующего выкупа и последствия расторжения договора

Аренда коммерческой недвижимости с правом выкупа подразумевает несколько причин для ее расторжения. По вине арендатора:

• просрочка более трех платежей;
• значительное ухудшение состояния жилья;
• использование помещения не по назначению;
• отказ от ремонта помещения (пункт должен быть прописан в документе);
• другие веские причины.

Именно потому рекомендуется предусмотреть ситуацию, когда сделка расторгается по обоюдному согласию и порядок возврата/невозврата полученных денежных средств.

Основания и порядок досрочного расторжения договора

Чтобы расторгнуть соглашение, необходимо иметь на то веские основания. Например: нарушение его условий одной из сторон. Как правило инициатор расторжения передает второй стороне, требования для выполнения обязательств в оговоренный срок. Причем в сформированной претензии должен быть указан размер неустойки.

Что такое аренда помещения с последующим правом выкупа

Договор аренды жилой или нежилой недвижимости с правом выкупа представляет собой юридически заверенное соглашение. В нем предусмотрена постепенная выплата цены жилья регулярными платежами.

К тому же оплата уже включает арендную плату, плюс определенную долю цены за квадратный метр. Более того оформить подобное соглашение может любой платежеспособный гражданин. Причем возможные риски, как для покупателя, так и для продавца, просчитываются заранее.

По сути, документ состоит из двух частей: соглашения об аренде и купли-продажи, после внесения стоимости. Притом, что порядок расчета работает по двум различным вариантам:

• во-первых: ежемесячные или ежеквартальные взносы;
• во-вторых: погашение выкупной цены по окончанию арендного срока.

Плюсы и минусы

Относительную редкость составления арендного соглашения с выкупом, можно объяснить довольно сложным механизмом оформления, к тому же незнанием подобного метода продажи недвижимого имущества. Поскольку для продавца это будет единственным способом продажи неликвидной собственности и получением необходимой суммы при реализации дорогостоящего элитного жилья.

Главные преимущества, бесспорно, — это продажная цена, превышающая рыночную, что компенсирует возможную инфляцию валюты. Договор защищает продавца, потому что в нем исключается передача имущества до полной выплаты. Хотя у покупателя/арендатора имеются свои выгоды при заключении данной сделки.

Это пользование помещением до окончательного расчета и возможность его расторжения. Интересна подобная схема и для тех, кто по каким-либо причинам не может получить одобрения банка на выдачу ипотечного кредита. Тем более, что подобная рассрочка не предусматривает выплату банковских процентов.

Из минусов — это не дополучение потенциальной прибыли для собственника, если произойдет резкое повышение стоимости жилья.

В случае смерти хозяина права собственности достаются наследникам, что, безусловно, может затянуть период погашения. Это создаст дополнительные проблемы, вплоть до пересмотра условий соглашения. Такие моменты лучше обсудить заранее и прописать документально.

Отличие от лизинга, рассрочки и от ипотеки

Главное отличие от лизинга — объект аренды включает любое имущество. Как правило для продажи в лизинг доступны ценности, приобретенные специально для этих целей. Лизингодатель по сути является посредником, а при аренде подразумевается прямое соглашение между сторонами.

Рассрочка платежей регулируется отдельно и при выплате более половины оговоренной цены. В таком случае владелец не имеет права расторгать сделку или отказать в покупке.

Ипотечные обязательства проводятся по другой схеме. Их погашение не включает дополнительные арендные платежи, кроме, предусмотренных кредитом.

Учет сделки

Проще говоря, оформляется смешанный договор купли-продажи и арендного соглашения. На протяжении выплаты арендного периода взимается сумма за право пользования имуществом. В которую входит сама арендная плата и часть выкупной цены за помещение.

По окончанию арендного срока происходит переход права собственности, либо после полного погашения всех платежей. Зачастую досрочное погашение оформляется доп. соглашением к основному, либо его условия прописываются изначально.

Налогообложение

Обязательства по постепенному выкупу земельного участка имеют один важный нюанс — налоговые последствия. До регистрации нового собственника земельный налог платит продавец. После выполнения договорных условий и перехода участка в собственность нового владельца (покупателя). Арендатор обязан по закону возвратить сумму уплаченного налога. Только тогда, обязательства считаются выполненными.

Другие риски

Потенциальный покупатель жилья имеет право в любой момент отказаться от своего намерения и расторгнуть договор. У продавца такого права нет, он не может расторгнуть заключённое соглашение в одностороннем порядке.

В договор можно внести пункт о том, что часть денег, внесённых в качестве арендной платы, засчитывается как первоначальный взнос при покупке квартиры. При этом и налоги, и расходы на страхование недвижимости должен оплачивать не арендатор, а собственник.

Считается, что подобная схема – заключение договора об аренде с последующим выкупом – выгодна, в первую очередь, для продавца. Во-первых, такими объявлениями могут заинтересоваться как арендаторы, так и потенциальные покупатели. Во-вторых, съёмщики наверняка будут пользоваться жильём более бережно, если планируют через некоторое время стать его владельцем.

Отличия аренды с правом выкупа и ипотеки

Другие отличия сделок представлены в таблице.

Условия	Ипотека	Аренда с последующим выкупом
Поручитель	Нужен	Не требуется
Кредитная история покупателя	Рассматривается	Не важна
Использование материнского капитала	Предусмотрено	Предусмотрено
Требования к возрасту покупателя	Есть	Нет
Документ	Большой перечень	Минимум документов
Справка о доходах	За последние полгода при официальном трудоустройстве в одном месте	Не требуется

Преимущества аренды квартиры с последующим выкупом перед ипотекой очевидны.

Вопрос ответ

Выкупить можно:
квартиры, дома и дачи;
земельные участки за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
оборудование и технические средства;
авто- и мототранспорт.
По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону.

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

1. движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
2. те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
3. лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
4. при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Нужно ли заверять договор аренды дома с последующим выкупом у нотариуса?

Достаточно простой письменной формы. Нотариальное удостоверение договора аренды не требуется, исключительно по желанию. А вот зарегистрировать данный договор в Росреестре нужно, если срок договора больше года

Подготовка договора

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

• аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
• фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).

Требования к контрактам:

• оформление в письменной форме;
• допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
• подписание соглашения нотариусом.

От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:

• персональные сведения участников;
• дата, место подписания документа, его наименование;
• объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
• цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
• порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
• меры ответственности за нарушение условий соглашения;
• причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.

На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:

• правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
• технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);
• выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.

Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.