Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Как взять разрешение у органов опеки

За соблюдением законных интересов несовершеннолетних следят представители органы опеки. Поэтому любые с недвижимостью, собственником которой является ребенок, требуют их согласия (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). По закону, при лишении ребенка собственного жилья, необходимо одновременно предоставить ему аналогичную по стоимости недвижимость. Причем прописать там ребенка недостаточно – он должен стать именно собственником.

Закон допускает продажу недвижимости без покупки нового жилья. Но в этом случае на имя ребенка необходимо открыть счет, куда будут перечислены деньги за совершенную сделку. Отдельно отметим ситуации, когда продается жилье, приобретенное ранее с использованием средств материнского капитала. И появляется необходимость в разрешении органов опеки и попечительства на продажу. С одной стороны — не нарушается Закон Об опеке и попечительстве, с другой — какая-то часть средств, в том числе маткапитала, после продажи квартиры зачисляется на расчетный счет в банке — и по факту временно изменяется направление использования МК, не предусмотренное в Законе о материнском капитале. Но, без разрешения органов опеки родители не могут распоряжаться денежными средствами с данного детского счета. Для того, чтобы в последующем направить их на покупку нового жилья, снова потребуется разрешение. В итоге: денежные средства, предназначенные для улучшения жилищных условий семьи, реализуются именно в этом направлении.

Органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры без предоставления документов о приобретении новой если:

Семья переезжает в другой город. В этом случае на покупку нового жилья дается три месяца. Если по истечении этого срока ребенок не станет собственником новой недвижимости, предыдущую сделку аннулируют. Новое жилье приобретается в строящемся доме

В этом случае органы опеки будут принимать во внимание степень готовности – чем ближе окажется срок сдачи объекта, тем выше вероятность, получить разрешение на сделку. До момента окончания строительства ребенка обязательно нужно где-то зарегистрировать

Для получения разрешения в органы опеки необходимо предоставить:

• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• документы на оба объекта недвижимости: свидетельства о праве собственности, техническая документация, справки из БТИ о их стоимости;
• паспорта родителей;
• предварительные договора купли-продажи на обе квартиры;
• письменное согласие ребенка старше 14 лет на сделку;
• реквизиты расчетного счета, открытого на ребенка, если сделка осуществляется с перечислением денежной компенсации за проданное жилье.

Документы предоставляются на оба объекта недвижимости: на тот, который принадлежит несовершеннолетнему, и на тот, который планируется приобрести взамен.

Собранный пакет документов вместе с заявлением о разрешении сделки передается в органы опеки лично или через МФЦ. Стандартный срок рассмотрения заявки – 30 дней. По истечении этого времени выдается либо приказ о разрешении сделки, либо мотивированный отказ. Разрешение органов опеки действительно в течение 3-х лет.

Чаще всего недвижимость на ребенка оформляют его родители или близкие родственники. Мотивом может быть не только желание обеспечить его будущее, но и защитить жилье от посягательств третьих лиц, в том числе кредиторов. Однако при этом дальнейшее распоряжение имуществом значительно осложняется. Кроме того, делая ребенка единственным собственником общего жилья, родители теряют правовую защиту на случай, если в будущем их выросший наследник решит продать квартиру. Поэтому принимая решения, родителям стоит руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и проанализировать возможное развитие ситуации в дальнейшем.

2021 zakon-dostupno.ru

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

Обязательно уточните, есть ли в семье, у которой вы собираетесь приобретать квартиру, ребенок.
При наличии ребенка в семье необходимо обратиться в опекунский орган для того чтобы узнать, не состоит ли она на учете. Если подтвердится, что в семье проблем нет, для законного отчуждения жилья будет достаточно письменного согласия обоих родителей и одобрения органов опеки и попечительства

Если семья неблагополучна, перед совершением сделки необходимо предельно детально разобраться в юридическом статусе ребенка: в противном случае бездумно заключенный договор впоследствии может быть расторгнут.
Выясните, включены ли дети в состав собственников приватизированной квартиры.
Ни в коем случае доверяйте заверениям продавцов, особенно являющихся дальними родственниками ребенка, в том, что вопросы с органами опеки впоследствии будут решены. 
Обратите внимание на подлинность разрешения органов опеки. 
Узнайте в органах опеки, не назначен ли ребенку опекун и не лишены ли родители (или их собираются лишить) родительских прав. В чем состоит опасность? Продавцы могут скрыть факт назначения ребенку опекуна

Тогда предъявленное покупателю разрешение на продажу квартиры, подписанное лицами, лишенными родительских прав, будет недействительно.

Особенности процедуры, если детям от 14 до 17 лет включительно

По достижении 14 лет подросток уже имеет частичную дееспособность, так как получает паспорт гражданина РФ с пропиской по месту жительства. Он ещё не может быть выписан «в никуда», как и ребёнок более младшего возраста. Но здесь уже допускается его проживание отдельно от родителей. Например, его можно прописать у бабушки с дедушкой.

С 14 лет ребёнок может быть прописан у бабушки с дедушкой без родителей

А если он получил официально признанную эмансипацию (по нормам статьи 27 ГК РФ), он может проживать в общежитии или на съёмной квартире, где допускается прописка. Это существенное преимущество для покупателя, который приобретает квартиру с проживающими в ней детьми указанного возраста.

Однако при смене жилой площади возникает вопрос о том, чтобы новое помещение, которое будет приобретаться для постоянного пользования, отвечало интересам ребёнка. Например, если малыш может иметь спальное место в комнате родителей, то для подростка установлены требования к отдельной комнате. Эти и иные улучшения желательны, но ограничиваются рамками финансовых возможностей.

Если сам подросток не является собственником всей квартиры или доли в ней, на процедуру оформления договора он практически не влияет и не участвует в ней.

Когда нельзя продать квартиру?

В отдельных случаях продажа квартиры, когда в лице собственников выступают несовершеннолетние, невозможна.

Нельзя продать квартиру при следующих обстоятельствах:

• Если после продажи недвижимости ребенок будет лишен жилья или его доли;
• Состояние выданной взамен жилплощади неудовлетворительное или хуже, чем предыдущее;
• Кто-либо из родителей против продажи;
• На момент продажи ребенок еще не вступил в право собственности;
• На новом жилом объекте нет прописки;
• Приобретаемое на первичном рынке жилье готово менее чем на 50%, отсутствуют жизненно важные коммуникации;
• Предлагаемое взамен жилье имеет аварийный статус.

Есть и более тонкие аспекты, способные стать причиной для невозможности продажи квартиры. Например, несовершеннолетний имеет инвалидность или заболевание и нуждается в лечении в больнице, расположенной поблизости от прежнего местожительства и пр. Каждый подобный фактор рассматривается органами опеки в индивидуальном порядке.

Документы для разрешения Органов опеки на продажу квартиры

Перед тем, как собирать документы для Органов опеки, нужно побывать там лично, встретиться с инспектором и проконсультироваться у него насчет возможности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего.

Инспектор, оценив планы родителей, высказывает свое мнение по этому поводу – либо дает предварительное разрешение на продажу (пока устно), либо говорит, что нужно сделать, чтобы это разрешение стало возможным.

Зная позицию Опеки, уже можно готовить сделку и собирать документы.

В отдел Опеки представляются документы на свою квартиру (которая продается) и копии документов на ту квартиру, которую родители собираются покупать взамен. Список документов, который может потребоваться для получения разрешения Опеки, будет отличаться от случая к случаю (каждый инспектор может требовать разные документы). Но примерный перечень можно посмотреть здесь:

  Пакет документов для получения разрешения Опеки     (Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Чтобы не получать неожиданных сюрпризов, лучше заранее узнать у своего инспектора, какие документы он захочет видеть.

При этом, нужно учесть, что Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Ту ситуацию, которую одобрил один инспектор, может не одобрить другой. Да, такие вот танцы с бубнами…

Бывает и так, что в предварительном разговоре с инспектором Опеки тот дал свое «добро» на сделку, а после того, как подобрали новую квартиру и собрали все документы для продажи, отказался выдавать разрешение. Как тут быть?

К сожалению, гарантий тут никто дать не может. Опека здесь рулит сама как захочет. Единственный совет – придерживаться тех принципов, на основе которых принимаются решения (см. выше), тогда шансы на успех будут высоки.

Если же инспектор совсем выпал из реальности и требует невозможного, то есть еще шанс пожаловаться на него руководству отдела или даже главе районной администрации (как в Москве, например). В крайнем случае, можно обратиться и в прокуратуру (надзорный орган) с жалобой на незаконные действия чиновника и/или превышение им своих служебных полномочий. Отказ Опеки можно обжаловать и в суде (но сделку тогда придется отложить на неопределенное время).

Чтобы поддержать упавших духом пессимистов, поверивших в непобедимость Опеки, спешим сообщить, что на рынке недвижимости проходят тысячи сделок с участием несовершеннолетних собственников. И абсолютное большинство из них завершается успешно. Наши рекомендации здесь дают всего лишь правильный настрой к прохождению этого этапа подготовки сделки.

В случае проблем с Опекой, есть смысл посоветоваться с юристом по этому поводу. В некоторых случаях могут помочь и опытные риэлторы.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Регистрация постоянного места жительства необходима всем гражданам РФ, включая несовершеннолетних. А потому законному представителю следует заблаговременно позаботиться о том, чтобы его ребенку или подопечному было куда выбыть.

Новым местом жительства не обязательно должен стать дом или квартира родителя (опекуна). Это может быть жилое помещение, принадлежащее дедушке, бабушке либо другим родственникам, а также отдельная квартира, оформленная непосредственно на ребенка.

Порядок действий

Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним производится в следующем порядке:

Поиск ребенку нового подходящего места жительства.
Обращение в органы опеки и попечительства с просьбой о получении разрешения на продажу (если зарегистрированный несовершеннолетний не приходится собственнику ребенком либо тот лишен родительских прав), получение письменного согласия на отчуждение жилплощади.
Снятие ребенка с регистрационного учета по месту продаваемой квартиры (сделать это можно и после подписания договора купли-продажи, но здесь важно согласование действий с приобретателем).
Постановка лица, не достигшего 18-летия, на учет по другому адресу проживания (по умолчанию, местом жительства несовершеннолетнего признается место постоянного зарегистрированного проживания одного из его родителей, усыновителей, опекунов).
Составление окончательного варианта ДКП (договора купли-продажи) квартиры.
Согласование места и времени заключения сделки (подписание договора допустимо в любом удобном для сторон месте, по желанию, это может быть нотариальная контора, но не обязательно).
Подписание ДКП (присутствуют продавец, покупатель либо их официальные представители, можно позвать свидетелей и консультирующих юристов).
Демонстрация/осмотр квартиры, подписание акта приема-передачи, что свидетельствует о сдаче объекта продавцом и принятии его покупателем.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре или через МФЦ (обязаны явиться обе стороны сделки).
Осуществление расчетов (для покупателя лучше — именно на этом этапе, но продавец и покупатель вправе организовать передачу денег и ранее).

Возникновение права собственности у покупателя будет подтверждать выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Свидетельства о праве собственности на недвижимость сейчас не выдаются.

Необходимые документы

Для полного оформления сделки могут потребоваться такие документы:

1. Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца на квартиру.
2. Справка о составе семьи, лицах, проживающих на данной жилплощади.
3. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости, где проживает лишенный родительской опеки ребенок.
4. Договор или иной документ, являвшийся основанием для регистрации жилого помещения продавцом.
5. Техпаспорт квартиры.
6. Справка о месте новой регистрации ребенка.
7. Подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры (требуют на этапе регистрации).
8. Удостоверения личности всех участников сделки.
9. Нотариальные доверенности представителей сторон.

Со всех подготавливаемых документов следует снять как минимум 1 копию.

Сроки

Оформление сделки купли-продажи квартиры с зарегистрированным в ней ребенком занимает не много времени:

• снять несовершеннолетнего с регистрационного учета и поставить его на другой адрес можно за 1 визит в паспортный стол;
• продолжительность процедуры заключения сделки зависит от того, сколько сторонам потребуется для изучения документа и проставления на нем подписей;
• регистрация перехода права собственности займет не более 7 дней (согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости»).

В реальности сроки могут сильно затянуться из-за неорганизованности участников, незнания процедуры заключения сделки или неожиданных трудностей, с которыми могут столкнуться стороны.

Расходы

Если не учитывать затраты на услуги юристов и текущие расходы при оформлении, купля-продажа обойдется:

• продавцу — в 13 % от стоимости квартиры в качестве налога на продажу недвижимости, если она была приобретена им менее 5 лет назад, либо менее 3 лет в дар от близких родственников, по наследству или в результате приватизации (подробнее: Продажа квартиры менее 3 лет в собственности);
• покупателю — в 2 000 рублей в качестве госпошлины за регистрацию перехода права собственности на него.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Траты на регистрацию и нотариуса (если стороны сойдутся во мнении по поводу необходимости его участия) могут быть распределены между продавцом и покупателем либо возлагаться на последнего в соответствии с положениями договора купли-продажи.

Возможные варианты

Существует ряд типичных ситуаций, требующих разной сложности подхода к оформлению сделки:

• квартира приватизирована, при этом дети были включены в число собственников; 
• жилье приватизировано, дети на момент приватизации обладали равными с собственником правами, однако они не указаны в соответствующих документах;
• дети являются собственниками по договору купли-продажи, дарения, мены;
• несовершеннолетний — наследник квартиры, и это подтверждено соответствующим свидетельством;
• ребенок не является собственником, однако зарегистрирован в продаваемой квартире.

Перечисленные ситуации различны

Обратите внимание, что необходимо отличать вариант продажи квартиры, собственник которой — несовершеннолетний, от варианта, когда ребенок имеет только право пользования ею

Мы уже знаем, что на продажу жилья собственников-детей нужно получать разрешение органов опеки. Но что же делать в ситуациях, когда ребенок не является владельцем продаваемой квартиры, а только прописан в ней? В этом случае такого разрешения не требуется, но существует другая проблема: прописанного в квартире ребенка выписать «в никуда» невозможно. Покупатель же, безусловно, не согласится, приобретать жилье с «нагрузкой» в виде несовершеннолетнего.

Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства детей младше 14-ти лет считается место жительство их родителей (опекунов, представителей). Таким образом, до заключения договора на продажу квартиры необходимо сначала прописаться в новом жилье хотя бы одному из родителей, и только потом в нем может быть зарегистрирован ребенок. При этом жилье должно быть пригодно для жизни и отвечать всем санитарно-техническим нормам. В противном случае в выписке будет отказано.

Когда приобретение нового жилья — не обязательное условие для продажи квартиры несовершеннолетнего или его выписки?

Как мы отмечали ранее, законодательство в сфере рассматриваемых отношений не совершенно. Нет четкой линии и в вопросе, в каких случаях орган опеки вправе выдать согласие на продажу жилья ребенка, а в каких — нет. При рассмотрении данного вопроса опекунская служба обязана действовать только в интересах ребенка. В связи с этим на практике существуют некоторые отступления от закона. Так, приобретение нового жилья на ребенка не требуется:

• В случае переезда семьи на постоянное место жительства за границу.
• В случае переезда семьи в другой город (при условии, что деньги за проданную квартиру будут перечислены на счет несовершеннолетнего и наделения его долей);
• В случае покупки новой квартиры в строящемся доме (при этом степень его готовности должна быть достаточно высокой, а ребенок на время строительства обязан быть где-либо зарегистрирован). 

Кроме того, существует ряд ситуаций, когда на практике возможно приобретение новой квартиры на ребенка с худшими условиями:

• если ребенку требуется дорогостоящее лечение;
• если состояние здоровья ребенка не позволяет ему проживать по прежнему месту жительства (например, астма в загазованном мегаполисе);
• если ребенку будет очень полезен какой-либо вид обучения, образования, который невозможно получить в данной местности, и т. д.;

Однако и в этих случаях прослеживается основное правило – действие во благо ребенка.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

• Общую и жилую площадь новой собственности;
• Расположение;
• Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
• Условия проживания и коммуникации;
• Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.

Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

Для ответа на вопрос с чего начинать продажу квартиры, необходимо ознакомиться с общей правовой практикой и установленными правилами.

Обычно процедура выглядит следующим образом:

1. Сбор необходимого пакета документов;
2. Поиск жилья на замену;
3. Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;
4. Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.

Документы

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

1. Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.
2. Документы для непосредственного заключения ДКП.

Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление:

Ситуация	Документы	Особенности
Для получения разрешения	·         Заявление от родителей или иных представителей и малолетнего; ·         Документ о регистрации брака, если таковой имеется; ·         Документы на детей – свидетельство о рождении или паспорт; ·         Паспорта представителей; ·         Правоустанавливающие документы на продаваемое жилье; ·         Правоустанавливающие бумаги на жилье; ·         Все документы на жилище, которую представители будут покупать.	Органы опеки имеют возможность проводить любые действия, направленные на осуществление проверки рентабельности заключаемого соглашения, в том числе истребовать дополнительные данные.
Для заключения договора	·         Паспорта всех участников, если у малолетнего его нет – свидетельство о рождении; ·         Документы на недвижимость; ·         Разрешение и заключение органов опеки; ·         Документы о платежеспособности и т.д.	Необходимо предоставление стандартного перечня бумаг, к которому добавляется только информация от защитников интересов малолетних.

Продать жилье, если собственником квартиры является ребенок можно точно таким же образом, как и при стандартной процедуре только с привлечением опеки. Данная организация может в любой момент отказать в заключении договора и оставить представителей и покупателей ни с чем, поэтому такой вариант развития событий тоже нужно учитывать.

Подробнее о том, как продать квартиру без посредников читайте далее.

Снятия с регистрационного учета

Для снятия с регистрационного учета и постановки на учет на новом месте несовершеннолетнего маме и папе необходимо обратится с заявлением в миграционную службу по месту жительства, если малышу нет 14 лет.

Дети, имеющие паспорт могут обращаться в управление федеральной миграционной службы по месту жительства самостоятельно.

Также можно оформить снятие с учета и перерегистрацию через многофункциональные центры предоставления государственных услуг (МФЦ). Если обращаться в УФМС напрямую по времени весь процесс займет от 3 до 5 рабочих дней, через МФЦ это будет немного дольше.

• паспорта родителей;
• свидетельство о регистрации права собственности по новому месту прописки, или если жилье находится у них не в собственности, согласие собственника (всех собственников, в случае долевой собственности, либо договора социального найма) на регистрацию несовершеннолетнего;
• листы убытия и прибытия.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

• денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
• родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
• ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

1. Подготовить документы.
2. Найти покупателя.
3. Получить разрешение отдела опеки.
4. Оформить договор.
5. Провести нотариальное удостоверение.
6. Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

• гражданские паспорта всех собственников;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающий документ;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• выписка с лицевых счетов;
• разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

• наименование контракта;
• дата и место оформления;
• данные сторон;
• данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
• сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
• права и обязанности сторон;
• цену сделки;
• порядок перечисления денежных средств;
• ответственность сторон;
• сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
• подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

• 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
• дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

В году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

• не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
• не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.

Если ребенок — собственник

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

• однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
• владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает

Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный

Если доли в квартире принадлежат нескольким детям

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.