Независимая оценка стоимости квартиры

Оценка стоимости за деньги

Оценка стоимости недвижимости нужна в обязательном порядке при некоторых юридических действиях с ней – например, при оформлении ипотечного кредита банку нужна оценка, чтобы понять стоимость залога, иногда оценить жилье нужно для нотариальных действий или по запросу суда.

Соответственно, в России сформировался рынок оценщиков – они предоставляют полный отчет о стоимости, оформленный по всем правилам. Обычно используется несколько способов оценки, от которых потом рассчитывается средняя цифра:

• сравнительный – объект сравнивается с теми, которые продаются по соседству или в том же городе, а цена потом корректируется (тоже по всем правилам);
• доходный – учитывается, какой доход может принести объект, и эта сумма капитализируется на 15-20 лет (для квартир применяется редко);
• затратный – учитывается, какую сумму нужно потратить, чтобы воспроизвести такой же объект недвижимости, а от полученной цифры отнимается накопленный износ (для квартиры его применить тоже сложно).

Но для того, кто просто хочет продать квартиру, такой отчет попросту не нужен – по всей форме его требуют банки, нотариусы, суды и органы опеки, а для владельца квартиры нужно просто знать, за сколько можно ее продать.

Стоимость такой оценки начинается от 2000 рублей в регионах и от 4000 рублей в Москве, если нужно срочно – цена будет выше.

Заказывать отчет оценщика вовсе необязательно – при желании можно найти и другой вариант, например:

• обратиться к риелтору. Скорее всего, он согласится оценить квартиру бесплатно, если ему доверят ее продать (и оценка войдет в плату за услуги посредника);
• обратиться к специалисту-оценщику с просьбой оценить квартиру, но не готовить полный отчет – так точно будет дешевле (хотя у клиента не останется документального подтверждения).

Стоит ли заказывать платный отчет – решать каждому, в этом есть смысл при срочной продаже. При продаже квартиры без жестких сроков можно оценить реакцию потенциальных покупателей на квартиру и цену, и только потом принять решение – оставить цену прежней, поднять ее или опустить.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Что влияет на стоимость квартиры

Квартиры и жилье других видов оцениваются только методом сравнения, в отличие от оценки коммерческой недвижимости, где актуальны затратный и доходный подходы. Самым простым и понятным методом оценки является именно сравнительный. Основная суть данного метода понятна по его названию – по нему сравниваются цены на такие же квартиры, с одинаковыми параметрами, плюс учитываются различия, что корректирует цену жилья в большую или меньшую сторону.

Основным и самым весомым фактором для оценки стоимость жилья является расположение объекта недвижимости

То есть, особое внимание обращают на город, квартал, улицу и даже дом, в котором находится квартира. Как правило, в каждом городе всегда есть район, который считается более престижным, именно здесь цены на квартиры будут самые высокие

Имеет огромное значение уровень инфраструктуры района, наличие поблизости магазинов, торговых центров, школ, экологическая обстановка в районе и т.д.

Помимо расположения на рыночную стоимость жилья влияют и другие факторы:

Тип дома, в котором находится оцениваемая квартира – панельный, кирпичный, монолитный, современный, серийный дом и т.д.

Размер квартиры, то есть количество комнат и общая площадь квартиры, в том числе и жилая.

Размер кухни – многие хозяйки проводят большую часть времени именно на кухне, поэтому важно, чтобы кухня была большая, комфортная и удобная.

Вид, открывающийся из окна. Как правило, за вид на море будет самая высокая цена, а стоимость пентхаусов, как правило, определяется исходя из панорамного вида из окна.

Расположение самого дома в жилом районе

Иногда можно встретить квартиры, не пользующиеся популярностью, хотя они и находятся в престижном районе.

Этаж, на котором располагается объект недвижимости. В основном, квартир, расположенные на первом и последнем этаже стоят дешевле, чем квартиры, расположенные в середине. Например, большим спросом пользуются квартиры с 3 по 7 этаж, например, в 9-этажном доме.

Высота потолков, тип санузла и другие элементы планировки квартиры.

Уровень развития инфраструктуры – если у дома есть охраняемая парковка, консьерж на входе и т.д., то стоимость такой квартиры будет выше.

Наличие и качество ремонта в квартире.

Лучше сделать косметический ремонт перед продажей, так как продавать квартиру с евроремонтом обычно невыгодно.

Быстро и дешево или долго, но без шансов?

На российском рынке жилья уже второй год не все просто – льготная ипотека, кризис и подорожание стройматериалов привели к тому, что цены на квартиры в новостройках выросли на 20-30%. Вслед за первичным рынком подтянулся и вторичный, хотя вторичное жилье не участвует в ипотечных госпрограммах, многие покупатели выбирают между новым и уже построенным жильем.

Как обычно бывает в такой кризис, сильнее всего растет спрос на самые дешевые варианты – однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Конечно, спрос измерить сложно, но в одной из риелторских компаний подсчитали, как изменился средний срок продажи квартир в Москве. А главное – как зависит срок продажи квартиры от ее цены.

Вышло достаточно интересно и при этом крайне наглядно (цены – московские, но сама тенденция будет примерно такой же в разных регионах):

Как можно заметить, быстрее всего продавались даже не самые дешевые квартиры – скорее всего, в категории до 150 тысяч рублей за метр продавался абсолютный неликвид, а вот в категории от 150 до 200 тысяч рублей продать квартиру было легче всего. А дольше всего продавались квартиры ценой от 500 тысяч рублей – в среднем за 3 месяца.

Но график говорит и кое-что другое – неужели даже цена в 4 раза выше нижней границы рынка увеличивает срок продажи всего лишь на половину? Скорее всего, нет

Вероятно, речь идет просто об изначально более дорогом жилье, для которого важно найти «своего» покупателя – в отличие от более дешевого массового сегмента

В исследовании говорится еще об одной тенденции – средний срок продажи квартиры сократился за последний годна 25-30%. То есть, на рынке есть явный дефицит жилья, и покупатели стали чуть менее разборчивы и готовы покупать что угодно (график составлен по данным за 2020 год). Учитывая, что самые доступные варианты уже разобрали, цены на жилье выросли, а доходы населения – нет, продать имеющуюся жилплощадь станет чуть сложнее.

Чтобы не ждать целую вечность, нужно изначально правильно оценить свою квартиру. Но как определить, чего она реально стоит – чтобы и не продешевить, и не ждать продажи полгода, и чтобы пару десятков тысяч сбросить в ходе торга?

Для чего нужна оценка

Необходимость определения рыночной цены объекта нельзя недооценивать. Это не личная прихоть заказчика, а необходимость в установлении достоверной и объективной стоимости объекта на конкретный период времени. Каждый год цены на жилье растут и на это влияет множество факторов – инфляция, экономическая обстановка в стране и во всем мире. Чтобы максимально выгодно и правильно провести сделку и требует проводить оценку.

Необходимость в проведении сделки обусловлена следующими моментами:

• установление объективной цены на жилье, учитывая инфраструктуру, расположение, этажность, квадрату и ряд других характеристик;
• для оформления жилья в ипотеку, как в новостройках, так и при покупке вторичного жилья.

Основная причина, для чего нужно проводить оценку квартиры – это получить достоверную информацию по ней, стоимость, на конкретный период времени. После получения отчета документ предоставляется по требованию в различные инстанции.

Оспаривание кадастровой стоимости в налоговой

Величина налога на недвижимость напрямую связана с размером кадастровой стоимости. Она определяется без учета индивидуальных особенностей объекта, ошибок в расчетах и других нюансов. В большинстве случаев цифры получаются не совсем оправданными. Именно по этой причине целесообразно оспорить кадастровую стоимость квартиры.

И здесь также понадобится рыночная стоимость объекта. Изменение кадастровой стоимости требуется проводить раз в три года, если данные никак не обновляются.

Что касается налоговых органов, то после получения отчета и установления рыночной цены нужно следовать по конкретному алгоритму:

• собрать полный список документов, включая отчет;
• обратиться с заявлением в специальную комиссию или суд.

Заявитель на руки получает соответствующее решение с указанием кадастровой стоимости на конкретный момент времени.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры будет установлена на конкретный период времени и не будет необоснованно завышена. Все данные автоматически обновляются и заносятся в государственный кадастр недвижимости.

Перед тем как идти в налоговую, стоит поближе познакомиться с темой – «Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать в 2021 году по шагам».

Для суда по разделу имущества

Обращение в суд требуется тогда, когда не получается договориться самостоятельно. Например, оценка квартиры для суда требуется в некоторых случаях:

• после развода для получения доли жилплощади в денежном эквиваленте;
• при вступлении в наследство;
• при разделе имущества с другими собственниками жилья;

Таким образом, ответчик, имея на руках решение суда с достоверной рыночной стоимости объекта спора, сможет доказать свою правоту истцу и решить все по закону.

Для продажи жилья

Продавцу и покупателю, перед тем как квартира будет продана, нужна ее рыночная оценка. Полученная стоимость позволит узнать, по какой цене стоит продавать квартиру, а покупатель будет знать, что стоимость жилья не завышена и его никто не хочет обмануть.

Если эта жилплощадь продается на вторичном рынке напрямую с покупателем, продавец сам решает, нужна ли ему оценка квартиры при продаже или нет. Никто не сможет обязать его сделать ее. Другое дело обстоит с банками. Если жилье приобретается в ипотеку, то без оценки покупатель не сможет ее оформить на себя.

Для ипотеки в банке

После получения заветных денег от банка, покупателя ожидает оценка квартиры для оформления ее в собственность. В кредитном договоре заемщика должен присутствовать пункт, указывающий на снижение процентной ставки при наличии отчета об оценке. Документ также прикладывается к другим справкам для оформления закладной на квартиру и сдачу ее в банк.

Рыночная стоимость понадобится для банковского учреждения, чтобы подтвердить реальную цену жилья. Это исключает получение выгоды покупателем или траты заемных средств на другие цели.

При перепланировке

Отчет о рыночной цене жилья включает в себя информацию о наличии перепланировки квартиры. Если эту информацию не указать, то банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита.

Когда процедура перепланировки закончена и имеет соответствующее техническое заключение, стоимость жилья может измениться. По этой причине приглашается оценщик для проведения необходимых мероприятий и определения стоимости жилплощади после перепланировки.

Как выбрать оценщика?

Для уверенных пользователей компьютера и Мировой паутины не будет затруднительно подыскать хорошую оценочную компанию. Нужно вбить в поисковую систему «оценка жилья», непременно обозначив город или субъект проживания, и поисковик практически сразу предложит множество вариантов. Лучше всего пользоваться результатами с начала поиска.

Стандартные средства массовой информации по-прежнему весьма популярны и обширно тиражируются. Если человек, желающий провести оценку – сторонник классических способов и не особо верит нынешним технологическим новинкам, имеет смысл воспользоваться печатной продукцией. Там также можно найти объявления по оценке квартир. Чем серьезнее организация, тем приметнее её объявления.

Чем больше финансов компания затрачивает на рекламные кампании, тем обширнее её клиентская база, и, как следствие, авторитет.

ВНИМАНИЕ !!! Грамотная, дорогостоящая и действенная реклама в Интернете и в реальной жизни – доказательство правильной рекламной стратегии организации и итог результативной работы. Нет смысла безрассудно верить откликам клиентов на самом портале: навряд ли фирма станет размещать отрицательные мнения клиентов

Лучше проверять сведения на автономных ресурсах. И не нужно бояться связываться с пользователями, если необходимо узнать компанию как можно лучше

Нет смысла безрассудно верить откликам клиентов на самом портале: навряд ли фирма станет размещать отрицательные мнения клиентов. Лучше проверять сведения на автономных ресурсах. И не нужно бояться связываться с пользователями, если необходимо узнать компанию как можно лучше.

Бесплатные способы оценки

У многих возникает логичный вопрос: а можно ли самостоятельно оценить стоимость своей квартиры перед продажей? Первый и самый доступный способ оценить реальное состояние рынка недвижимости в своем городе – отсмотреть все близкие и похожие варианты квартир по объявлениям и онлайн-сервисам.

Лучше всего начать с анализа предложений на рынке, советует Оксана Васильева из Финансового университета. Чтобы примерно понять, чего стоит ваша квартира, нужно оценить следующее:

• проверить цены на аналогичные или похожие квартиры через ЦИАН, Авито или ДомКлик;
• на большинстве сервисов можно отслеживать объявления прямо на карте – так проще всего найти свой район или даже свой дом (если в нем кто-то продает квартиру);
• можно посмотреть цены на квартиры в соседних домах и в пределах района – обычно они сильно не отличаются.

Но чтобы полученные результаты были адекватны, их стоит условно скорректировать. Например, первый и последний этажи считаются не лучшими покупками, иногда покупатели не хотят смотреть угловые квартиры. Жилье в доме, который стоит в глубине района, будет стоить меньше, чем в доме возле остановки транспорта и недалеко от центров деловой активности. Влияет на оценку и сам дом – квартира в кирпичном доме стоит обычно дороже, чем в панельном.

Соответственно, если ваша квартира лучше, чем другие – цену можно немного поднять, а если хуже – рассчитывать на некоторое ее снижение. Но это слишком интуитивная оценка – тогда как уже существуют сервисы по автоматизированной оценке жилья, которые учитывают все факторы более точно.

Как рассказала нам Оксана Васильева, есть несколько вариантов оценки через онлайн-сервисы:

• онлайн-калькуляторы, где достаточно ввести параметры квартиры (адрес, площадь, состояние и т.д.), и который рассчитает ее приблизительную стоимость на рынке;
• сервисы, которым достаточно указать адрес, площадь и тип квартиры – они учитывают цены на недвижимость вокруг этого дома (примеры – ЦИАН, IRN, «Домофонд», «Твой адрес» и т.д.).

Онлайн-сервисы могут рассчитать стоимость квартиры более точно – они за много лет накопили достаточно информации о том, какие квартиры и по каким ценам продавались в этом районе, как быстро они продавались и какие параметры имели. Исходя из этого система считает приблизительную стоимость, по которой квартиру купят в разумные сроки.

Однако есть еще один способ, о котором вспоминают не очень часто – полностью бесплатный, и который должен давать максимально приближенную к рыночной оценку. Это – кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую периодически рассчитывает Росреестр (точнее, нанятые им подрядчики). Узнать кадастровую стоимость своего жилья достаточно просто – нужно зайти в соответствующий раздел сайта Росреестра, выбрать регион и населенный пункт, ввести улицу, номер дома и квартиры. Система сразу выдаст кадастровый номер объекта, а по нему – его кадастровую стоимость.

Для примера рассчитаем стоимость квартиры, которую на ЦИАНе продают за 9,15 миллиона рублей – это «однушка» на 8 этаже 12-этажного дома в Москве без ремонта. Разные сервисы дают такую оценку:

• сервис от «Дом.РФ» – 9 031 000 рублей;
• ЦИАН – 9,3 миллиона рублей;
• «Домофонд» – 9 428 432 рубля;
• кадастровая стоимость – 4 772 838 рублей

Таким образом, в данном случае онлайн-сервисы более-менее точно оценили стоимость квартиры, тогда как Росреестр занизил ее почти вдвое (вероятно, при оценке не были учтены особенности рынка, и с 2018 года оценка успела устареть). В небольших населенных пунктах кадастровая стоимость может давать более адекватную оценку.

Как осуществляется оценка части жилого помещения

Главным критерием, оказывающим влияние на ценовую категорию доли в квартире, является вид отношений между совладельцами.

В идеале, жилище выставляется на продажу полностью и вырученные от сделки деньги разделяются между владельцами в соответствии с их долями.

Одна из самых известных ситуаций — купля-продажа доли между собственниками. В подобной ситуации четких факторов для оценивания не существует, цена зависит только лишь от соглашения между сторонами договора.

При продаже доли в жилом помещении сторонним лицам оценка стоимости доли осуществляется или самим продавцом или с помощью независимых экспертов.

Главной трудностью при оценивании можно назвать то, что долю, которая зафиксирована документально, сложно определить в жилом помещении в действительности.

Весьма популярной ошибкой при стремлении своими силами выяснить цену доли считается неверный математический подсчет, когда за основу принимается усредненная рыночная стоимость жилого помещения и разделяется на число частей.

ВНИМАНИЕ !!! Цена доли при её независимой реализации и при продаже всего жилья значительно разнятся. Обычно при реализации выделенной части чужим гражданам её цена уменьшается на 30%

Факторы, оказывающие влияние на стоимость:

• Полный метраж жилого помещения;
• Цена всего жилья.

ВАЖНО !!! Чем жилище больше стоит, тем цена её выделенной части будет меньше. Это можно объяснить тем, что если у приобретателя имеются деньги на приобретение доли элитной квартиры, то в подавляющем числе случаев он решит купить самостоятельное жилое помещение, меньшего уровня, чем часть в дорогостоящем жилье

Это можно объяснить тем, что если у приобретателя имеются деньги на приобретение доли элитной квартиры, то в подавляющем числе случаев он решит купить самостоятельное жилое помещение, меньшего уровня, чем часть в дорогостоящем жилье.

• Число помещений, их расположение;
• Число владельцев;
• Число граждан, имеющих регистрацию в данном жилье;
• Способность беспрепятственного проникновения в квартиру;
• Присутствие либо отсутствие в числе владельцев жилого помещения детей;
• Масштаб продаваемой части;
• Осмотр помещения перед приобретением.

НА ЗАМЕТКУ !!! Неспособность осмотреть квартиру существенно уменьшает ее ценность;

• Местонахождение жилья, его состояние;
• Присутствие процедуры эксплуатации квартиры. Она может определяться постановлением судебного органа либо официально удостоверенной договоренностью между собственниками.

Принимая во внимание специфику и трудность процедуры, при появлении различного рода колебаний при самостоятельной оценке разумнее всего будет поручить это занятие специалисту

Способы оценки квартиры

На самом деле, вариантов оценки жилой квартиры достаточно много, но это не значит, что какой-то способ лучше или хуже. Ниже мы сейчас рассмотрим 4 основных способа оценки, которыми чаще всего пользуются продавцы перед продажей

Самостоятельный способ оценки

Чтобы максимально точно определить стоимость своей квартир, необходимо притвориться покупателем и встань на его сторону. Для этого лучше всего использовать сравнительную таблицу и записывать все показатели в нее. Можно воспользоваться представленным ниже образцом таблицы и использовать для оценки стоимости ее. Сюда можно вносить схожие квартиры сегмента. Как правило, первый источник информации о продаваемых квартиры – досках объявлений или на сайты с недвижимостью. Обязательно необходимо позвонить продавцу и узнать как можно больше информации об объекте недвижимости.

Полученную информацию можно сразу заносить в представленную таблицу, чтобы потом можно было провести анализ и сравнить цены. Чтобы сэкономить время, нужно сразу определить круг вопросов, которые следует задать себе для определения стоимости жилья:

• какая цена квартиры;
• почему стоимость жилья именно такая;
• сколько еще будет действовать данная цена;
• как будет менять цена с течением времени;
• какой будет окончательная цена;
• стоит ли менять цену для разных категорий покупателей.

Самый лучший способ определить стоимость своей квартиры – это посетить другие продающиеся квартиры (хоть сами продавцы и не любят показывать их конкурентам

Оценка недвижимости и расчет стоимости онлайн

На самом деле, способ узнать стоимость квартиры онлайн не самый надежный, хоть и более доступный. Онлайн-калькуляторы позволяют рассчитать стоимость жилья, не выходя из дома. Однако данный способ оценки не способен анализировать рыночную экономику, ведь калькулятор только рассчитывает цену исходя из указанных данных.

Существует несколько сайтов, которые помогут оценить стоимость недвижимости онлайн:

• ЦИАН;
• «Твой Адрес»;
• R(Оценка);
• Домофонд;
• Яндекс.

Оценка у профессионального риелтора

Чтобы оценка производилась максимально корректно, вам придется заплатить некоторую цену за услуги профессионала. Если вы рассчитываете получить оценку бесплатно, то максимум, на который можно рассчитывать в этом случае, это элементарный прозвон конкурентов, который можно сделать и самому. Если же вы хотите получить реальную оценку, с обходом конкурентов и анализом всех имеющейся информации, то будьте готовы за это заплатить.

Заказ оценки недвижимости в агентстве

В агентстве недвижимости можно найти как профессионалов своего дела, так и не очень квалифицированных специалистов. Не нужно выбирать риелтора с улицы. Необходимо проследить за тем, какими инструментами он пользуется, какой информацией владеет. Многие полагают, что для более успешной продажи квартиры к оценке следует привлечь нескольких риелторов. Так можно приблизить час продажи, однако, в такой погоне можно искусственно снизить цену на жилье, так как происходит засоренность пространства.

В заключение отметим, что наиболее точными способами оценки являются самостоятельный анализ с помощью таблицы, заказ оценки у профессионала или оценка через агентство. Если сделать правильный выбор, то получится по максимуму оценить все факторы, влияющие на стоимость жилья. Не стоит прибегать к онлайн-расчетам, так как это «метод для ленивых» и неточный, (онлайн-калькулятор не способен анализировать положение на рынке, не может посмотреть, какая обстановка за окном).

Экономить тут не стоит, поэтому если вы хотите продать квартиру как можно быстрее и при этом выгодно, то придется заплатить за эту работу именно профессионалам своего дела – риелторам. Но и к их выбору необходимо подходить ответственно. А еще не стоит забывать заключать договор с риелтором, чтобы потом не остаться у разбитого корыта.

Сколько в итоге поставить?

Если продавцу квартиры нужна конкретная сумма от продажи – вопрос с ценой обычно решается сам собой (и если продавцу нужно слишком много – квартиру он будет продавать долго)

Но если квартира продается, например, для первоначального взноса по новой квартире в ипотеку, то здесь важно определить именно оптимальную цену – чтобы покрыть максимальный процент от стоимости нового жилья и при этом не ждать слишком долго (ведь новостройки постоянно дорожают)

Как рассказал нам преподаватель РУДН Василий Башуткин, идеальная схема – это начать с более высокой цены, а потом постепенно ее снижать до момента, когда по объявлению начнут постоянно звонить (и, что самое главное, звонить должны не только риелторы).

Обобщив все вышесказанное, предложим такой алгоритм для определения оптимальной цены на квартиру:

• просмотреть все объявления по продаже квартир в том же доме, районе или округе. Примерно определить верхнюю и нижнюю границы рынка;
• проверить цену квартиры по всем доступным сервисам, посмотреть кадастровую стоимость;
• учитывая все полученные цифры, определить минимально допустимую цену продажи (например, желаемый размер первоначального взноса по ипотеке) и верхнюю границу (заведомо более дорогая квартира в том же районе или доме);
• установить цену на уровне средней (между минимальной и максимальной) или чуть выше – оставив запас для торга;
• если звонков не будет совсем или звонить будут только риелторы, постепенно (раз в несколько дней или в неделю) снижать цену. Шаг снижения можно понять по другим объявлениям (обычно это 20-50 тысяч рублей);
• когда начнутся звонки от потенциальных покупателей, перестать снижать цену и ждать продажи.

Что касается запаса для торга, скорее всего, 100-200 тысяч рублей добавляют к цене и все остальные продавцы (разве что кроме тех, кто пишет заглавными буквами «ТОРГА НЕТ»), поэтому стоит учитывать, что даже от компромиссной цены по рынку придется немного уступить.

Если придется обращаться к риелтору, нужно учесть – за их услуги нужно будет заплатить как минимум 50-100 тысяч рублей, поэтому эту сумму тоже лучше изначально включить в цену (а если объявления будут и от риелтора, и от владельца, придется договариваться, кто и какую цену устанавливает). Без посредника продать жилье тоже можно, но в городах с высокой конкуренцией сделать это будет сложно.