5 самых дешевых районов москвы для покупки квартиры

Топ-4. Пресненский

Рейтинг (2021): 4.56

Самый популярный

В 2020 году Пресненский район обошел весь ЦАО по спросу на квартиры премиум-сегмента – в нем сосредоточено более 25% рынка недвижимости Москвы.

• Характеристики
  • Средняя стоимость аренды: 240 500 руб./мес.
  • Условия для детей: 15 школ, 40 детских садов
  • Экология и природа: парк «Красная Пресня», сад «Аквариум», пруды
  • Медицина: детская больница им. Филатова, 49 многопрофильных клиник
  • Культура: МХАТ, Театр Сатиры, музеи, Московский зоопарк

• На карте

Один из самых престижных кластеров московской недвижимости на особом счету у посредников – несмотря на высокий средний ценник на аренду, квартиры долго не пустуют. Жилой фонд чрезвычайно разнообразный и состоит как из ветхих панельных 5- и 9-этажек, так и новостроек, исторических домов и жилых комплексов бизнес-класса. Соответственно, в доме под снос 1-комнатную квартиру в 35 кв. м. с ремонтом здесь можно снять на длительный срок за 35‒37 тыс. руб., а такую же по площади, но в «Москва-Сити» – уже за 300 тыс. При этом их жильцы будут на равных пользоваться чудесной инфраструктурой района, ходить в театры и музеи в шаговой близости и отдыхать на Патриарших прудах. К сожалению, большое количество состоятельных людей привлекает сюда мошенников всех мастей, и район входит в список самых криминальных.

Плюсы и минусы

• Лучшие достопримечательности Москвы
• 8 станций метрополитена
• Разнообразный выбор квартир
• Постоянное развитие инфраструктуры

• Самый дорогой после Арбата
• Разнородное население
• Криминогенная обстановка

Какие районы заслуживают внимания?

В Москве достаточно районов, которые достойны называться лучшими. В них высокий уровень безопасности, хорошая экологическая ситуация, нет проблем с транспортом или шумными, неадекватными соседями по подъезду или дому. Конечно, стоимость квартир в таких районах обычно выше, чем в остальных. Но не всегда, так как цена за квадратный метр зависит и от других обстоятельств. Какие районы могут называться действительно хорошими?

Марина Астафьева утверждает, что в первую очередь стоит обратить внимание на западные, юго-западные и северо-западные округа Москвы, поскольку они наиболее экологичны из-за удачного направления ветра и меньшего количества производственных предприятий:

Среди всех районов в указанных округах жители особенно хвалят Куркино, Тропарево-Никулино, Митино и Филевский парк: они отмечены как очень чистые, безопасные и удобные для жизни районы. Нет проблем ни с транспортом, ни с отдыхом, ни тем более с экологией.

Елена Аросеева-Каширина, в свою очередь, считает, что лучшими можно назвать Черёмушки, Сокольники и Строгино (последний, кстати, стабильно попадает в рейтинг лучших по мнению жителей). Кроме того, Новая Москва, по мнению эксперта, тоже заслуживает внимания, как вполне доступный и комфортный вариант:

Предпочтение Новой Москве отдает все большее количество человек за счет дешевизны – жилье там стоит в среднем 134409 руб./м2, но при этом инфраструктура и транспортная доступность активно улучшаются. Тем более что жилья там хватает – ТиНАО активно застраивается комплексами эконом- и комфорт-класса.

Найти удачный вариант в Новой Москве могут и люди, предпочитающие частные дома квартирам. Александр Цыганов отмечает, что неплохим вариантом для проживания на своей земле может стать поселение Сосенское, а конкретно участок неподалеку от станции метро «Прокшино»: «Для ценителей собственного дома рядом с метро можно порекомендовать окрестности станции метро Прокшино, где сформировано предложение по достаточно доступным таунхаусам».

В среднем в районе этой станции метро стоимость жилья колеблется в пределах 126272 руб./м2 – один из самых низких показателей в пределах города при неплохом уровне жизни.

В общем и целом, вырисовывается рейтинг лучших районов Москвы с точки зрения безопасности, экологии и удобства:

• Новая Москва – 134409 руб./м2;
• Митино – 143811 руб./м2;
• Куркино – 156906 руб./м2;
• Строгино – 170941 руб./м2;
• Тропарево-Никулино – 187127 руб./м2;
• Филевский парк – 198383 руб./м2;
• Черёмушки – 202142 руб./м2;
• Сокольники – 204111 руб./м2.

Обратите внимание: некоторые лучшие районы имеют более низкую стоимость жилья, чем отдельные «неблагополучные». Что доказывает, что ориентироваться только на цену квартиры не стоит – можно найти одновременно дешевую и выгодную

Можно также присмотреться и к районам, которые на текущий момент не считаются лучшими в Москве, однако имеют все шансы в итоге стать ими. В исторической части города, например, с транспортом (в частности, с метро) и школами проблем меньше, чем в Новой Москве, однако сейчас может не хватать парков и мест для отдыха. В планах же может оказаться постройка сквера или устранение вредного производства, что исправит ситуацию. Так, например, Александр Цыганов выделяет несколько районов, которые со временем могут стать привлекательными:

Лефортово – один из старейших исторических районов города, и средняя стоимость жилья в нем не такая уж высокая – 159195 руб./м2. И это за хорошую транспортную доступность и не слишком большую удаленность от центра. Квартиры в Даниловском районе будут стоить дороже – в среднем 183 тысячи руб./м2.

Но даже без этих двух районов в Москве достаточно уже сформировавшихся мест с хорошей инфраструктурой, экологией, а также безопасных и комфортных. Причем стоимость квадратных метров в них не зашкаливает. Поэтому можно найти подходящий вариант.

Топ-5. Южное Бутово

Рейтинг (2021): 4.02

Лучший выбор для семей с детьми

В Южном Бутово достаточно школ и меньше всего проблем с очередями в детские сады. Кроме того, здесь много учреждений дополнительного образования, спортивных школ, секций, танцевальных и развивающих кружков.

• Характеристики
  • Средняя стоимость жилья: 139739 руб./кв. м.
  • Станции метро: 4 станции
  • Условия для детей: 34 школы, 67 детских садов, учреждения доп. образования
  • Экология и природа: благоприятная экология, достаточное озеленение (парк «Южное Бутово»)
  • Медицина: 8 поликлиник, 63 частные клиники

• На карте

Южное Бутово – один из самых интересных районов Москвы для покупки квартиры, здесь не только относительно недорогая недвижимость, но и неплохие условия проживания. Эксперты отмечают достаточно благоприятную экологическую обстановку. Хорошо развита социальная инфраструктура. Медицинских заведений достаточно, больших очередей в поликлиниках нет. А вот с детскими садами традиционно не все гладко. Тем не менее, Южное Бутово будет интересен для семей с детьми. Здесь большое количество школ, немало учреждений дополнительного образования, достаточно мест для культурного отдыха. В Южном Бутово много предложений для покупки и на первичном рынке, и на вторичке.

Плюсы и минусы

• Много новостроек, интересные современные ЖК
• Хорошая транспортная доступность, метро
• Развитая социальная инфраструктура (больницы, образование)
• Небольшая плотность населения
• Вторичка представлена преимущественно домами с улучшенной планировкой застройки 90-х

• Расположение за МКАД (удаленность 25 км)
• Загруженность Варшавского шоссе в час пик

Топ-4. Ярославский район

Рейтинг (2021): 3.75

• Характеристики
  • Средняя стоимость жилья: 139456 руб./кв.м.
  • Станции метро: нет
  • Условия для детей: 47 детских садов, 20 школ, 1 гимназия, 1 лицей, 2 вуза, учреждения доп. образования
  • Экология и природа: благополучная обстановка, достаточное озеленение (парк «Лосиный остров»)
  • Медицина: 11 поликлиник, 27 частных клиник

• На карте

Ярославский район СВАО г. Москвы славится самой дешевой недвижимостью. Основную роль в этом играет плохая транспортная доступность, несмотря на небольшую удаленность от центра столицы, добраться до него не так просто. Метро здесь нет, автомобилем придется добираться через изрядно загруженную автомагистраль, железнодорожного сообщения нет, автобусы ходят не так часто. Зато здесь неплохая экология, отлично развита социальная инфраструктура. Семьи с детьми оценят доступность школ, детских садов и дополнительного образования. Есть различные спортивные секции, танцевальные студии и многое другое. К недостаткам также стоит отнести расположение, район растянулся вдоль Ярославского шоссе.

Плюсы и минусы

• Хорошо развитая социальная инфраструктура
• Благополучная экологическая обстановка
• Качественный жилой фонд, относительно новая застройка

• Расположение вдоль загруженной автомагистрали
• Ограниченная транспортная доступность

Где точно не стоит искать квартиру?

Худшие районы Москвы, как мы уже выяснили, отличаются негативными показателями по нескольким или сразу всем характеристикам. В них небезопасно, они неэкологичные, а еще из них трудно выбраться на работу или учебу. Причем не во всех «неблагополучных» районах с точки зрения экспертов удерживается низкая стоимость жилья. Иногда стоимость квадратного метра в них может быть даже выше, чем в практических идеальных местах. Осталось разобраться, какие же районы стоит обходить стороной.

Александр Цыганов утверждает: «Традиционно на первом месте в антирейтинге старых районов Капотня, в которой сошлись почти все негативные факторы. И если нет особых причин, то к выбору недвижимости там следует отнестись критически». Капотня – фактический лидер антирейтинга худших районов «старой» Москвы. И даже не самая высокая стоимость жилья в 141 тысячу рублей за метр вряд ли спасет ситуацию: слишком уж она плоха.

Также эксперт отмечает, что в некоторых районах Восточного, Южного и Юго-Восточного административных округов приобретать жилье не стоит: они небезопасны и труднодоступны, особенно в час пик. Ситуацию не спасает даже наличие метро во многих из них:

В этих районах приобретать жилье попросту опасно для здоровья и благополучия. Лучше изучить другие варианты.

Елена Аросеева-Каширина, в свою очередь, также выделяет неблагоприятные районы на основе экологической ситуации и уровня их безопасности. Помимо уже вышеназванных в их число попали Южнопортовый и Рязанский, которые отличаются большим количеством не слишком «чистых» производств. Ранее в список криминальных смело можно было включать Северное Чертаново и Молжаниновский районы, однако с течением времени ситуация с преступностью стала улучшаться:

Оба Бирюлева лидируют и в жительских антирейтингах, как самые опасные для жизни районы с точки зрения экологии и преступности. Также они отличаются плохой транспортной доступностью: в Бирюлево пока что нет ни единой станции метро. Хотя в 2025 году правительство Москвы планирует открыть Бирюлевскую линию, что улучшит ситуацию с транспортом.

Наконец, сами жители Москвы негативно оценили район Дорогомилово, отметив слишком высокую стоимость жизни при недостатке магазинов. Также здесь не всё ладно с экологией и местами, в которых можно спокойно погулять и отдохнуть. Как ни парадоксально, этот район имеет самые высокие средние цены на квартиры – 248168 руб./м2.

Несмотря на негативную оценку некоторых районов как экспертами, так и жильцами, во многих из них держатся сравнительно высокие цены на жилье:

• Бирюлево (как Западное, так и Восточное) – 126599 руб./м2;
• Некрасовка – 129535 руб./м2;
• Люблино – 139670 руб./м2;
• Капотня – 140808 руб./м2;
• Рязанский – 143425 руб./м2;
• Гольяново – 144777 руб./м2;
• Печатники – 147512 руб./м2;
• Текстильщики – 152912 руб./м2;
• Южнопортовый – 176143 руб./м2;
• Нижегородский район – 197192 руб./м2;
• Дорогомилово – 248168 руб./м2.

К слову, район может становиться лучше или хуже с течением времени. Поэтому не стоит делать однозначные выводы только по ситуации на текущий момент. Марина Астафьева рассказывает о реальном случае увеличения привлекательности района:

То есть со временем даже непривлекательные районы могут (но не обязательно станут) комфортными для жизни. Или, как минимум, будут исправлены некоторые негативные факторы. Например, в некоторые районы планируется в течение нескольких лет проложить метро (например, в то же Бирюлево), что резко облегчит транспортную доступность. В других же могут переделать промзоны в жилые кварталы, торговые центры и другие объекты инфраструктуры – как, например, перестраивают территории ЗИЛ в Даниловском или промзону «Братцево» в Головинском и Войковском районах.

Поэтому желательно не просто ориентироваться на текущее положение дел, но и проанализировать перспективы развития или угрозы благополучию района. Хотя в таком случае риск нарваться на «плохой» район выше.

Впрочем, как верно подметила Елена Аросеева-Каширина, человек должен решить сам, какие факторы будут для него показателем качества жизни. Только покупатель может определить, какая квартира и в каком районе ему подходит больше всего. Ведь значимость всех субъективных и объективных факторов зависит от конкретной ситуации. «Зачастую критерием выбора становится совсем не это, а стоимость жилья, его близость к работе или другие факторы», – утверждает эксперт.

Топ-2. Некрасовка

Рейтинг (2021): 3.22

Лучшая транспортная доступность

Некрасовка имеет собственную ветку метро с четырьмя станциями. Здесь также налажено хорошее железнодорожное и автобусное сообщение.

• Характеристики
  • Средняя стоимость жилья: 127022 руб./кв. м.
  • Станции метро: 4 станции
  • Условия для детей: 23 детских сада, 15 школ, 3 лицея, учреждения доп. образования
  • Экология и природа: неблагополучная обстановка, минимальное озеленение
  • Медицина: 3 поликлиники, 12 частных клиник

• На карте

Некрасовка – очень противоречивый район Москвы с самым дешевым жильем. Покупка квартиры здесь может быть омрачена не самой благоприятной экологической обстановкой. Кроме того, здесь остро не хватает школ и детских садов, что особенно не понравится молодым семьям с детьми. Однако после появления собственной ветки метро началось активное развитие района. Регулярно открываются новые образовательные учреждения. Появилось больше торговых комплексов, началась активная застройка. При этом рынок недвижимости довольно обширный, вторичка представлена современными квартирами, много новостроек, выбрать есть из чего. Недостатки: экология и удаленность от МКАД.

Плюсы и минусы

• Хорошее качество жилого фонда (вторичка представлена современными домами)
• Собственная ветка метро, хорошее железнодорожное и автобусное сообщение
• Активная застройка и развитие инфраструктуры

• Удаленность от МКАД
• Неблагоприятная экологическая обстановка (мусорный полигон, очистные Мосводоканала)

Яндекс-Аренда

Рейтинг (2021): 5.0

Онлайн-риелтор без посредников и залога

Сервис облегчает процесс сдачи квартиры за счет организации удаленных показов и сбора информации о потенциальных жильцах, а также помогает оформить документы и проводить оплату.

Рынок аренды – сущий муравейник, в суматохе которого без посредника не разобраться. Но где взять грамотного специалиста – чтоб и реально помог, и за услуги не содрал втридорога? В июне 2021 года у каждого, кто желает снять квартиру, такой помощник уже появился – в виде цифрового сервиса Яндекс-Аренда. Он позволяет арендовать жилье на длительный срок с максимальным удобством для владельцев и арендаторов: с демонстрацией квартиры и оформлением документов онлайн, без утомительных личных встреч, залога и агентской комиссии. В стоимость, указанную на сайте недвижимости, уже включено вознаграждение «Яндекса» 5%, а также страховка на сумму до 1.4 млн. руб., которая защищает от простоя помещения и компенсирует ущерб в случае порчи имущества. Система пока еще новая, работает только по Москве и области, но уже показала себя перспективной и в скором времени должна появиться в Санкт-Петербурге.

Плюсы и минусы

• Альтернатива работы с риелтором
• Отсутствие прямых контактов
• Не нужен залог за квартиру
• Компенсация потерь по страховке

Нет живого контакта между людьми

Топ-1. Капотня

Рейтинг (2021): 2.75

Самые низкие цены на недвижимость

Капотня – район Москвы, где покупка квартиры обойдется дешевле всего. Средняя стоимость квадратного метра составляет 116 тысяч рублей, можно найти варианты значительно дешевле.

• Характеристики
  • Средняя стоимость жилья: 116200 руб./кв.м.
  • Станции метро: нет
  • Условия для детей: 4 школы, 5 детских садов, музыкальная школа им. Калинина
  • Экология и природа: плохая экология, хорошее озеленение
  • Медицина: 3 поликлиники, 6 частных клиник

• На карте

Варианты относительно дешевого жилья можно найти в Капотне. Этот район хоть и не особенно удален от центра, не имеет собственной ветки метро и даже перспективы построения в ближайшем будущем. Отсюда и плохая транспортная доступность. Здесь очень мало школ и детских садов, но район небольшой и в целом можно сказать, что их достаточно. Не лучшая экологическая обстановка, огромный вклад в это сделал нефтеперерабатывающий завод. При этом здесь очень хорошее озеленение и район сложно назвать унылым. Последнее время активно ведутся работы по благоустройству и облагораживанию территорий, появляются яркие уютные дворики, приведена в порядок набережная Москвы-реки.

Плюсы и минусы

• Хорошее озеленение, парки и заказники
• Достаточно развита инфраструктура
• Активно ведется благоустройство и облагораживание территорий

• Проблемы с экологией (нефтеперерабатывающий завод)
• Плохая транспортная доступность
• Напряженная криминальная обстановка

Топ-3. Восточное Бирюлёво

Рейтинг (2021): 3.43

Отличная экология и уровень озеленения

Восточное Бирюлёво стоит рассмотреть тем, кто ищет район с дешевым жильем и лучшей экологической обстановкой. Здесь нет «тяжелых» промышленных предприятий и достаточный уровень озеленения.

• Характеристики
  • Средняя стоимость жилья: 128042 руб./кв. м.
  • Станции метро: нет
  • Условия для детей: 13 школ, 28 детских садов, 4 колледжа, учреждения доп. образования
  • Экология и природа: хорошее озеленение, благоприятная экология
  • Медицина: 5 поликлиник, 22 частные клиники

• На карте

Восточное Бирюлёво – один из самых дешевых районов внутри МКАД, это относится и к новостройкам, и ко вторичному рынку недвижимости. Метро здесь пока нет, оно только планируется, сегодня сообщение налажено только железнодорожным и автобусным транспортом. Это спальный округ с промышленным уклоном, здесь немало производственных предприятий, но также достаточно хороший уровень озеленения. Это позволяет стабилизировать экологическую обстановку. Здесь достаточное количество школ, но вот с детскими садами традиционно проблемы, хватает мест далеко не всем. Также желающим осуществить покупку квартиры в Восточном Бирюлево следует учесть, что район не самый спокойный в плане криминала.

Плюсы и минусы

• Хорошее озеленение (Бирюлёвский дендропарк)
• Неплохая экологическая обстановка
• Хорошие условия для спорта, несколько физкультурно-оздоровительных комплексов

• Плохая транспортная доступность (только автобусное и железнодорожное сообщение)
• Напряженная криминальная обстановка
• Не хватает детских садов