Налог при продаже квартиры

Как сократить размер налога

Когда нет причин не платить налог при продаже и покупке квартиры, но хочется максимально снизить его размер, можно сделать следующее:

Подождать исход рубежного срока. Если продажа квартиры не является острым вопросом, самый простой и законный способ избежать налогообложения – выждать три года с момента регистрации квартиры.

Продать единственную недвижимость в собственности. Этот случай полностью освобождает продавца от обязательной уплаты.

Продать жилье дешевле, чем один млн. руб

Учитывайте, что такая сделка может привлечь внимание налоговой инспекции. Кроме того, покупатель на это не пойдет при оформлении ипотеки.

Если вы задумываетесь, как вернуть налог с продажи квартиры, если сумма дохода составила более 1000000, для этого потребуется оформить получение вычета. Документы подаются в ФНС. Максимальная сумма компенсации составит до 260 000 руб.

Чтобы снизить траты на налог с продажи квартиры подайте заявление на вычет

Какой из способов выгодней: вычет или расходы

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2) говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Портал «Ваши налоги»
2021

Влияет ли на налог вид собственности

Данный параметр не оказывает какого-либо влияния на расчет и уплату НДФЛ.

Хотя в законодательстве четко указывается, что должно пройти не меньше пяти лет, чтобы можно было продать квартиру без уплаты НДФЛ, имеются некоторые оговорки:

• если квартира приобретается до начала 2016 года, то применяются старые правила, на основании которых должно пройти не меньше трех лет, чтобы имелась возможность продать объект без уплаты сбора;
• если покупается объект после этого года, то составляет срок владения 5 лет;
• если продается жилье, которое было получено в результате совершения многочисленных безвозмездных сделок или же на основании договора ренты, то применяется три года.

Как продать долю в квартире и на что следует обратить внимание? Ответы тут. Таким образом, имеются определенные исключения, которые позволяют продавать купленную квартиру без необходимости уплаты налога, причем владеет ей продавец только три года

Таким образом, имеются определенные исключения, которые позволяют продавать купленную квартиру без необходимости уплаты налога, причем владеет ей продавец только три года.

Вид собственности оказывает влияние только на размер НДФЛ, а также на категорию налогоплательщика, так как он может при некоторых условиях рассчитывать на льготы при уплате данного сбора.

Каков размер налога

Так как после продажи квартиры появляется доход, то он облагается соответствующим НДФЛ, равным 13%. Поскольку реализуется объект, купленный недавно, то для этого обычно используется схема, предполагающая взимание налога с чистой прибыли, которая определяется путем выявления разницы между покупной и продажной ценой.

При этом учитываются некоторые особенности:

Какие ошибки можно совершить при продаже квартиры и как их избежать? Ответы в этом видео:

За счет таких особенностей многие люди стараются занизить продажную цену в договоре, чтобы не уплачивать значительные средства государству. Это привело к другим нововведениям, так как теперь учитывается не только цена, прописанная в договоре, но и кадастровая стоимость объекта.

Для подсчета применяется самый высокий показатель, что предотвращает возможность мошенничества. Поэтому теперь людям надо тщательно оценивать целесообразность продажи квартиры.

Кто может не уплачивать налог

Имеются некоторые условия, при которых люди освобождаются от уплаты налога.

К ним относится:

• люди, владевшие квартирой дольше 3 или 5 лет в зависимости от особенностей получения объекта;
• цена жилья меньше 1 млн. руб., поэтому при использовании вычета не возникает необходимость уплачивать сбор;
• продается недвижимость за сумму, которая меньше покупной цены, поэтому у граждан просто не возникает никакого дохода, с которого налоговики могли бы взимать средства.

Важно! Если человек имеет право пользоваться вычетом, то данный факт должен подтверждаться в ФНС, для чего надо обратиться в данную организацию с паспортом и договором, на основании которого была продана квартира. Если требуется доказать, что продается объект по меньшей цене, чем та сумма, которую пришлось потратить на приобретение квартиры, то надо к декларации приложить два договора, подтверждающие этот факт.

Если требуется доказать, что продается объект по меньшей цене, чем та сумма, которую пришлось потратить на приобретение квартиры, то надо к декларации приложить два договора, подтверждающие этот факт.

Рассчитывать на вычет после продажи квартиры может каждый человек. Данная льгота равна 1 млн. руб., причем она предоставляется ежегодно. Если за один год продается несколько объектов, то не получится воспользоваться несколькими такими льготами.

Пример расчета НДФЛ при продаже квартиры до и после изменений

Если данная квартира является единственным жильем продавца, то избежать необходимости платы государству и подачи декларации можно было бы, просто заключив сделку купли-продажи в январе 2020 года. Почему? С 1 января 2020 года вступают в силу изменения минимального срока (3 года), который в данном случае истек еще в марте 2019-го.

Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2019 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2020 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.

Следует внимательно изучить вопрос начисления НДФЛ с продажи квартиры перед оформлением сделки

Как заполнить, если в 2020 году продано жилье в собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец квартиры, ее доли, дома, комнаты должны заполнить такие листы декларации 3-НДФЛ:

• титульный;
• раздел 1;
• раздел 2;
• приложение 1 и расчет к нему;
• приложение 6.

То есть в декларации должны быть оформлены шесть листов. Распечатывать нужно только их, пустые листы подавать не нужно. Каждый лист нужно пронумеровать по порядку, на каждом вверху указывается ИНН физического лица, а внизу — личная подпись и дата ее постановки.

При заполнении на компьютере или вручную нужно придерживаться общих правил оформления деклараций — прочитать правила.

Начать оформление можно с указания сведений о полученном доходе от продажи в приложении 1, далее указать сведения о проданной квартире в расчете к прил. 1 и внести размер имущественного вычета в прил. 6.

На основе введенных данных рассчитывается налог к уплате в разделе 2 и подводятся итоги в разделе 1.

В последнюю очередь заполняется первый титульный лист, где приводятся общие сведения о декларации и декларанте.

Инструкция по заполнению

Ниже в таблице даны пояснения, какие именно строки и поля нужно заполнить при подаче 3-НДФЛ в связи с продажей квартиры:

Налог для уплаты = (1 500 000 — 1 200 000) * 13% = 39 000.

Видео инструкция

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры в личном кабинете налогоплательщика:

Какова процедура расчета и уплаты налога?

Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока реализации и от наличия дохода от прироста стоимости, то на практике при продаже могут возникать несколько типичных ситуаций.

Так, если продажа производится позже 1 года, никаких действий, связанных с уплатой налога, производить не нужно. В случае, если УГД МФ РК все же заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь:

• документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
• договор купли-продажи при реализации квартиры.

Простым сличением дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условия пп.14) п.2 ст.319 НК РК соблюдены. А следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно.

Пример №1.

Квартира в г. Алматы была куплена в 2017 г. за 15 000 000 тг., а в 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло более 1 года, следовательно, несмотря на то, что возникает доход от прироста стоимости, ИПН продавцу платить не нужно.

Если же продажа прошла ранее 1 года нахождения объекта в собственности, то необходимо подготовить:

• документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
• договор купли-продажи при реализации квартиры;
• сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
• уплатить налог 10%  от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи.

Пример №2.

Квартира в г. Алматы была куплена в мае 2019 г. за 15 000 000 тг., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -15 000 000 =2 200 000 тг. –прирост стоимости

2 200 000 *10% = 220 000 тг. –ИПН к уплате.

Продавцу следует:

• подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
• уплатить в бюджет 220 000 тг. до 10.04.2021 г.

Пример №3.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в мае 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта в оценочной компании. Стоимость объекта на момент приобретения права собственности продавцом была оценена в 16 800 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -16 800 000 =400 000 тг. –прирост стоимости

400 000 *10% = 40 000 тг. –ИПН к уплате.

Продавцу следует:

• подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
• уплатить в бюджет 40 000 тг. до 10.04.2021 г.

Пример №4.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в декабре 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает обязанность по уплате налога. Однако, если о наличии акта оценки продавец не позаботится до 31.03.2021 г., налоговый орган проведет оценку самостоятельно из расчета базы по налогу на имущество по состоянию на 01.01.2019 г. (условно – 12 000 000 тг.). В этом случае продавцу будет выставлено требование об уплате ИПН:

17 200 000 -12 000 000 = 5 200 000 тг. –прирост стоимости

5 200 000 *10% = 520 000 тг. –ИПН к уплате.

За просрочку уплаты за каждый день, после 10.04.2021 г. будет начисляться пеня, а за просрочку предоставления декларации –штраф.

По закону: сколько нельзя продавать квартиру после покупки

Российским законодательством не установлены ограничения касательно сроков реализации вновь приобретенной недвижимости — продавать квартиру можно хоть в день покупки. Однако российские власти с целью борьбы со случаями спекуляции на рынке, когда недвижимость скупается по низкой цене и сразу же выставляется на продажу по более высокой, ввели ограничения.

Согласно федеральному законодательству при продаже квартиры в первые 5 лет после ее приобретения необходимо уплатить налог в размере 13%. Таким образом, если собственник решит реализовать квартиру ранее установленного срока, то закон будет расценивать это как стремление получить выгоду.

Как посчитать размер налога и продать квартиру сразу после покупки

Многим не понятно, в каких случаях уплачивается налог при продаже недвижимого имущества и как рассчитать размер платежа. Сначала разберемся со сроками. Период владения недвижимостью считается с даты приобретения, а точнее, со дня регистрации перехода права. Она прописывается в свидетельстве о регистрации права. Также дату можно выяснить, заказав выписку из ЕГРП.

Например, вы купили недвижимость за 5 млн рублей. Если продать квартиру через год после покупки, размер НДФЛ составит 650 тысяч. Правило по уплате в государственную казну 13% от прибыли при продаже также действует в случае оформления договора ипотечного кредитования и если жилье приобреталось с привлечением материнского капитала.

Как можно законно избежать платежей

Если жилье было получено в дар от близкого родственника, избежать уплаты НДФЛ можно будет по прошествии 3-летнего периода с даты оформления права собственности. Правило 3-х лет распространяется также на квартиры, полученные по наследству и в случае пожизненной ренты.

На необходимость перечислять государству 13% от прибыли влияет также стоимость квартиры. Так, если в договоре купли-продажи указана стоимость менее 1 млн рублей, налог не взимается. Зачастую граждане в попытке уклониться от налогов указывают в ДКП недостоверную стоимость. Поступать таким образом настоятельно не рекомендуется, поскольку уклонение от уплаты налогов чревато еще большими расходами.

Кто может продать квартиру после покупки: налоговые льготы

Рассмотрим ситуации, когда граждане освобождаются от налогов:

• продается единственное жилье с целью приобретения другого;
• доход от продажи меньше или равен затратам на приобретение (данный факт должен быть подтвержден документально);
• квартира приобреталась в рамках приватизации.

В отношении пенсионеров, многодетных матерей и других незащищенных слоев населения при продаже ими недвижимости закон не предусматривает специальных налоговых льгот.Чтобы продать квартиру сразу после покупки и не отчислять при этом НДФЛ, можно воспользоваться правом на налоговый вычет.

Через сколько продать квартиру после покупки: особенности продажи для ИП

В отношении юрлиц налоговые правила несколько отличаются. Так, индивидуальные предприниматели платят в казну 6% при продаже объекта, находящегося в собственности. При этом стоит помнить о налоге на имущество и учитывать это обстоятельство, принимая решение.Кейс В агентство «Белый дом» обратился клиент, которому нужно было срочно продать 4-х комнатную квартиру в центре Москвы. Главный запрос заключался в том, сможет ли наш центр реализовать сделку на законных основаниях, максимально снизив при этом налоговую нагрузку.Специалисты агентства ознакомились с документами на объект и предложили клиенту пойти по пути образования юридического лица исключительно с целью продажи квартиры. В результате сделки по продаже квартиры, стоимость которой согласно оценке составляла 10 млн рублей, требуется уплатить налог в размере 360 тысяч рублей вместо 780 тысяч.

Продать квартиру быстро после покупки можно, но правильно оценить плюсы и минусы быстрой операции и применить законные основания для снижения налогового давления сможет далеко не каждый собственник. Чтобы в кратчайшие сроки выйти на сделку и выручить хорошие деньги за жилье, стоит поискать авторитетного посредника. Центр недвижимости «Белый дом» ждет вас, с нами безопасно!

Возможно, вас заинтересует:

Чистая продажа квартиры: что это, условия и советы экспертовКак продать дешевую квартиру в дорогом районе

Мы проводим бесплатные консультации по любым вопросам. Вы можете задать их нам по телефону +7(495)150-44-60 или заполните форму заявки ниже:

Как уменьшить размер?

Налоговый кодекс предусматривает, как можно значительно уменьшить налог, выплачиваемый государству после продажи недвижимости, которой меньше трёх лет. Первый вариант заключается в возможности гражданина воспользоваться налоговым вычетом, второй – уменьшить доходы на расходы, которые ранее были понесены в процессе приобретения квартиры.

Каждый способ может быть более или менее выгодным в разных ситуациях. Например, хозяева, получившие недвижимость в наследство или по договору дарения, имеют право воспользоваться только налоговым вычетом, ведь квартиру они за деньги не приобретали.

С другой стороны бывают ситуации с затратной покупкой недвижимости – в этом случае владелец скорее воспользуется правом учесть именно их. О каждом способе сэкономить на налогах в пользу государства мы поговорим в следующем разделе.

О налоге с продажи подаренной квартиры, читайте в нашей статье, а о налоге с унаследованной квартиры, можно узнать здесь.

Практика расчета налогового вычета

Пункт 1 и 2 статьи 220 Налогового кодекса дает гражданам страны право получить компенсацию в виде налогового вычета. Им могут воспользоваться люди, продающие недвижимость, которая была в их собственности менее трех или пяти лет. Россиянину могут “уменьшить” доход от продажи, что приведет к снижению суммы НДФЛ. Ныне сумма такого вычета фиксированная и не превышает 1 млн рублей в год.

Предположим, владелец продал квартиру за 1 200 000 рублей

Стоимость в договоре превысила кадастровую стоимость, поэтому ее и берем во внимание при расчете налога

Без льготы со стороны кабмина налог составил бы: 1 200 000 × 0,13 = 156 000 рублей. С дополнительной компенсацией в размере 1 млн рублей, формула будет выглядеть следующим образом: 1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 (новая налогооблагаемая база). 200 000 × 0,13 = 26 000 рублей.

Чтобы получить вычет, налогоплательщик должен заполнить налоговую декларацию по окончании года по форме 3-НДФЛ. Подготовить для инспекторов документ, подтверждающий факт продажи имущества (подписанный договор купли-продажи).

• Скачать бланк формы 3-НДФЛ
• Скачать образец формы 3-НДФЛ

При себе заявитель должен иметь оригинальные документы для проверки налоговым инспектором.

О том, как заполнить и подать декларацию 3-НДФЛ, можно узнать тут, а что такое налоговый вычет и как его получить, мы рассказывали в этом материале.

Доходы минус расходы

Если владелец продал квартиру, которую ранее сам приобрел, он может количество учетной прибыли вторым методом, предусмотренным статьей 220 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Для этого к декларации 3-НДФЛ необходимо подать налоговому инспектору договор купли-продажи, подтверждающий наличие расходов, связанных с конкретным объектом недвижимости, а также платежный инструмент – платежное поручение, расписка от продавца.

Предположим, продавец продал квартиру за 1 600 000 рублей, а купил ее два года назад за 1 400 000 рублей. Если расходы подтверждены документально, то налоговая база составит не 1 600 000 рублей, а 1 600 000 – 1 400 000 = 200 000 рублей. Тогда налог будет равен 200 000 × 0,13 = 26 000 рублей. В этом случае продавцу выгоднее использовать не налоговый вычет в размере одного миллиона рублей, а вышеуказанную формулу «доходы минус расходы».

Новый закон и его нюансы

Прошлая редакция закона предполагает подачу декларации, расчет и уплату НДФЛ при продаже квартиры (комнаты, дома), купленной в 2016 году или позже, в случае если срок владения составляет менее 5 лет. С 2020 года этот период сократили до 3 лет. Но действие нововведений не распространяется на все ситуации, существуют исключения.

Что необходимо учесть?

Важно! 23 ноября 2020 года президентом подписан законопроект, предусматривающий новый порядок отсчета минимального срока владения жильем для покупателей квартир в новостройках (дольщиков): минимальный срок, после которого при продаже жилья доходы не облагаются НДФЛ, будет определяться с момента покупки квартиры по договору долевого участия, а не с момента ее оформления в собственность