Мышки по норкам: в россии обновлен рекорд по продажам недвижимости

Повышенный риск из-за незнания

Рекордный объем инвестиций в недвижимость — это не хорошо и не плохо, но есть риск, что ажиотаж связан с низким уровнем финансовой грамотности россиян, говорит управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.

— Главная опасность в том, что большая часть этой недвижимости куплена в ипотеку. Вероятно, возросший спрос базируется на ожидании продолжающегося роста цен на недвижимость. Население мечтает обогатиться, продав эту недвижимость после того, как та вырастет в цене. значительный инвестиционный доход без рисков. Но это не так: недвижимость подвержена существенным рыночным рискам, в том числе из-за ликвидности и расположения объектов.

Мышки по норкам

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

По оценке НРА, в России сейчас нет «пузыря» на рынке недвижимости, который мог бы привести к кризису экономики, как это случилось в 2008 году.

— Тем не менее, — продолжает Гришунин, — та часть населения, которая не диверсифицировала доходы в различные виды финансовых вложений и положилась на бесконечный рост цен на квартиры (что, в принципе, невозможно, так как этот рынок цикличен), будет жестоко разочарована в невозможности получения высокого инвестиционного дохода. В зоне риска — те, кто вложился в спекулятивные рынки Москвы, Петербурга, Краснодара и Сочи.

В то же время эксперт одобряет покупку жилья в качестве долгосрочного варианта инвестиций, так как в перспективе 5–10 лет рост цен на недвижимость обычно опережает рост инфляции.

— Поэтому ведущие инвестиционные консультанты рекомендуют диверсифицировать инвестиционный портфель так, чтобы вложения в недвижимость не превышали 5–10% всего инвестиционного портфеля. В условиях России эта цифра может быть выше, 20–30%, — подытоживает аналитик.

Другого раза не будет

На темпы покупки недвижимости повлияла госпрограмма льготной ипотеки. Однако еще больше их подстегнули временные ограничения программы и ожидание роста ключевой ставки, отмечает аналитик ФГ «ФИНАМ» Алексей Коренев.

— Банк России на фоне крайне высоких темпов инфляции уже вернулся к циклу повышения ставок и в ближайшее время будет вынужден придерживаться этой стратегии. На ближайшем заседании ЦБ РФ 22 октября ставку наверняка повысят на 25–50 б.п. И до конца года, вероятно, еще как минимум один раз. Возврата льготных ставок по ипотеке ждать не приходится. Вероятно, ставки вернутся в область двузначных значений.

Если оценивать активность, с которой население скупает жилье, то тут, по мнению аналитика, не всё так однозначно.

— С одной стороны, сегмент строительства — один из самых насыщенных трудовыми ресурсами. Застройщик обеспечивает работой 200 человек непосредственно на стройке. Прибавим всех, кто производит металлы (арматура, перекрытия и т.д.), строительные смеси, отделочные материалы, сантехнику, электрику, решает задачи логистики и т.д. «Большая стройка» позитивно сказывается на динамике развития национальной экономики. Растут производства, занятость, обеспеченность зарплатами.

Мышки по норкам

Фото: ТАСС/Донат Сорокин

С другой стороны, быстро растет и закредитованность, — продолжает Коренев. — Это не было бы проблемой, если бы у всех была стопроцентная гарантия занятости. Но жизненные ситуации (болезни, потеря работы, уход за близкими, рождение детей) тут же бьют по платежеспособности заемщика. И немалая часть тех, кто взял сейчас кредиты, не обладая запасом кредитоспособности, рискует в будущем оказаться на мели. А это не только потеря жилья, за которое не до конца выплачен кредит, но и риски для финансовой системы страны.

Тренды рынка торговой недвижимости в 2021 году

Спрос зависит от площади

По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью —  от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².

Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.

Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.

Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта

Крупные игроки выходят на классифайды

Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади. 

Стоимость аренды и покупки выросла

Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.

По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.

Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).

В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.

В то же время средняя цена продажи торговых площадей в России в первом квартале 2021 года выросла на 12% год к году.

Повышение стоимости спровоцировало снижение ставок по банковским депозитам и выгодные ипотечные предложения, в результате которых бизнесу стало проще приобрести помещение в собственность.

В Москве, напротив, за I квартал 2021 цены снизились на 11% относительно уровня I квартала 2020 года, так как перемещение спроса в спальные районы уменьшает среднюю ставку. Кроме того, в столице часть объектов переходит из категории аренды в продажу, а стоимость в текущих условиях сильно зависит от локации и трафика. 

Тренды в работе с клиентами в 2021 году

Накапливается отложенный спрос

В текущем году в сегменте торговой недвижимости работа с отложенным спросом становится все более важной. Даже в периоды уменьшения явной активности покупателей и арендаторов происходит накопление отложенного спроса

В классифайдах это возможно проследить, когда пользователь добавляет объявление в раздел «Избранное». Это позволяет повысить эффективность при работе с такими клиентами. Например, на «Авито Недвижимости» при изменении цены на объект в этом разделе потенциальному покупателю или арендатору приходит специальное пуш-уведомление, что приводит к увеличению запросов контактов собственников недвижимости в дальнейшем. В основном это касается случаев, когда стоимость объектов снижалась, однако были и успешные кейсы, где зафиксировано повышение цены.

Динамика запросов контактов владельцев недвижимости и добавлений их в раздел «Избранное» в период пандемии

Клиенты выбирают мессенджеры

В современной жизни появляется все больше возможностей и новых ресурсов, коммуникация усложняется, а ее скорость повышается, чего не было замечено прежде. Сегодня пользователи все чаще выбирают для общения и запроса контактов собственника разные мессенджеры. Это удобно, быстро и позволяет не совершать лишних звонков, а сохранить переписку на случай непредвиденных ситуаций. Так, мессенджер на «Авито» в I квартале 2021 стали использовать на 28% больше относительно I квартала годом ранее. Однако половина контактов через мессенджер теряется продавцами, если среднее время ответа составляет больше суток. Это является сильным упущением в современных условиях, поскольку подобный тренд стал важным каналом для привлечения лидов. Кроме того, сегодня в мессенджерах совершаются даже крупные сделки.

Доля видеоконтента растет

На фоне пандемии и длительного локдауна начала расти потребность в видеоконтенте, при этом подобные тенденции сохраняются и сейчас. Доля рекламных объявлений с видеоматериалами неуклонно увеличивается, так как продавцы все активнее используют этот формат для привлечения клиентов. По данным сервиса «Авито Недвижимость», в I квартале 2021 года видеоконтента в объявлениях стало встречаться на 2% чаще по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году.

Динамика доли видеоконтента в объявлениях

В стране есть деньги

Вложиться в недвижимость — старый, быть может, несовременный, но надежный способ сохранить накопления, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.

— Люди, которые обожглись на разных ненадежных инструментах сохранения и наращивания капитала или хотя бы наслышаны о таких случаях, предпочитают что-то покрепче, чем «невидимые» инструменты вроде инвестирования, где надо иметь хотя бы элементарные знания о фондовом рынке. А недвижимость — осязаема. Квартиру можно сдавать и получать стабильный доход, продать позже и дороже, отдать в пользование подрастающим детям. Это прозрачный материальный актив.

Однако многие вкладывают не только всё, что у них есть, но и берут ипотеку. В этом, по мнению эксперта, главная опасность.

— Ипотеку брали и те, кто тщательно готовился — копил деньги на первоначальный взнос, набирал «финансовую подушку» на случай потери работы, — и те, кто купил квартиру импульсивно. Вторые, несомненно, в зоне риска просрочек, невыплат, судебных процессов и реструктуризации долга. А вот те, кто купил квартиры за свои деньги, остаются в плюсе.

Мышки по норкам

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

По мнению эксперта, население вкладывалось в любую недвижимость: сданную и недостроенную, в «первичку» и «вторичку».

— На рынке из-за роста цен на стройматериалы образовалась парадоксальная еще несколько лет назад ситуация: готовое и сданное жилье продается дешевле, чем квартира в доме на этапе котлована. Немаловажная роль в удорожании только начатых проектов — в сократившейся из-за пандемии рабочей силе.

Согласно оценке WMT Consult, очередного бума и тем более обновления максимума продаж недвижимости в 2022 году ждать не приходится, резюмирует Екатерина Косарева.

Итоги 2020 года: бизнес выбирает ПСН

Помещения свободного назначения (ПСН) стали самыми востребованными коммерческими объектами за время локдауна. Спрос на них превзошел даже торговые площади, хотя ранее эти категории недвижимости демонстрировали примерно одинаковый уровень по числу запросов потенциальных покупателей и арендаторов. Популярность помещений свободного назначения во многом обусловлена их многофункциональностью и высокой адаптивностью: подобные площади возможно быстро переоборудовать под разные цели, в том числе под новые форматы, которые ранее не были так распространены, — пункты выдачи онлайн-заказов,
dark store
и dark kitchen. Второй по величине категорией, пользующейся наиболее высоким спросом у пользователей, стала торговая недвижимость, далее шли офисы и складские помещения.

Динамика запросов контактов по типам недвижимости в 2020 году