Как правильно оформить закладную по ипотеке?

Как банк может использовать закладную

Для банка закладная на квартиру по ипотеке является гарантией защиты финансовых интересов организации. При возникновении каких-либо негативных событий, закладная может быть использована для продажи залоговой недвижимости без согласия заемщика, если он прекращает платить по своим обязательствам по ипотеке.

Также закладная, как ценная бумага будет являться для банка дополнительной защитой, страхованием от финансовых потерь. До того момента, пока заемщик не погасил полностью долг по ипотеке, банк может распоряжаться закладной по своему усмотрению, если в договоре нет указаний на особые условия или обстоятельства, по которым банк не может перепродать ее.

Как банк может распорядиться закладной на квартиру

• осуществить частичную продажу залога;
• сделать переуступку прав;
• произвести обмен закладными с другой организацией;
• произвести выпуск эмиссионных бумаг.

Процесс частичной продажи залога

При частичной продаже залога плательщик может отправить третьей стороне несколько платежей. Или в течение действия договора ипотеки банк сам будет распределять средства, и передавать их третьей стороне, заемщик не будет в этом участвовать.

Переуступка права

Если финансовой организации нужна крупная сумма денег, то банки иногда продают весь залог полностью, другими словами продает право на владение закладной. По закону, новый владелец закладных должен оставить условия ипотеки без изменений, чтобы заемщик не чувствовал разницы. Заемщика обязаны уведомить о том, что меняется расчетный счет для внесения платежей по ипотечному кредиту. Вносить платежи обычно можно через отделение банка или в отделении почты.

При полной передаче залога другой финансовой организации может возникнуть проблема, что новый держатель вашей закладной может отказать в проведении некоторых операций, и аргументировать тем, что он сам вам не выдавал ипотеку вам. Например, после продажи вашей закладной вы не сможете участвовать в программе помощи ипотечным заемщикам.

Обмен закладными

Это один из вариантов сделки по продаже закладной, то есть закладная уходит к другой финансовой организации, а разница компенсируется процессом обмена на другие закладные.

Выпуск эмиссионных бумаг

• отчет об оценке экспертами стоимости квартиры или дома, при которой учитывалась средняя рыночная цена;
• копии документов с поэтажными планами здания и копия кадастрового паспорта;
• акт приема-передачи жилья заемщику;
• разрешение на эксплуатацию дома;
• свидетельство о браке, если это так;
• все ипотечные договора по ипотеке;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Хранение и гашение закладной

Закладная будет находиться, и храниться в банке, который является ее владельцем, и который выдал вам ипотечный кредит. Если банк перепродал вашу закладную, то храниться она будет в другой финансовой организации.

Когда заемщик гасит свой кредит по ипотеке, то происходит аннулирование права обладания закладной. Банк обязан вернуть закладную ее владельцу, то есть собственнику квартиры, на ней должна быть отметка о том, что было полное погашение обязательств по ипотечному кредиту.

После того, как вы забрали свою закладную в банке, нужно для окончательного избавления от обязательств по кредиту ипотеки отнести документ в регистрационный орган для перерегистрации прав на недвижимость. Из базы данных уберут информацию о наличии обременения, то есть ипотеки. После этого можно сказать, что право банка на закладную аннулировано полностью.

Что такое закладная на квартиру

Закладная для банка по ипотеке – это ценная бумага, предоставляющая кредитору право возместить издержки, связанные с неплатежеспособностью заемщика, перепродав заложенную недвижимость. В России данная процедура оформления необязательна только при работе с банками, имеющими хорошие финансовые резервы.

Кредитное учреждение заинтересовано в оформлении документа, т. к. он служит гарантией возврата средств по жилищной ссуде. Заемщик должен быть предельно внимателен при подписании, потому что предметом залога, в большинстве случаев, становится единственное жилье. При конфликте сторон суд рассматривает дело, основанное не на ипотечном договоре, а на закладной.

Задолженность по ипотеке, руб.	Ежемесячная экономия, руб.	Затраты на рефинансирование
— 1%	— 2%	— 3%
1 млн.	500	1000	1500	15500
1,5 млн.	800	1600	2400	21000
2 млн.	1050	1600	3100	26500
3 млн.	1600	3200	4600	37500
4 млн.	2150	4250	6300	48500
5 млн.	2825	5560	8250	59500
6 млн.	3500	6870	10200	70500

Закладная представлена в нескольких формах:

• в виде бумажного документа;
• в электронном виде.

Документ действителен только до момента, пока плательщик полностью не погасит займ. До этого кредитор не имеет права реализовать закладную в собственных целях без разрешения клиента.

Особенности ДДУ с ипотекой

Регистрация договора долевого участия с ипотекой имеет свои особенности. Поскольку дольщик приобретает еще не построенный объект, то регистрация договора страхует его от двойной продажи квартиры, дает право на требование неустойки при задержке сдачи квартиры.

При покупке квартиры по ДДУ юристы банка тщательно проверяют документы по новостройке, поскольку квартира будет являться предметом залога.

При регистрации ДДУ потребуются документы от застройщика: договор со всеми приложениями, планами дома и продаваемой квартиры, проектной декларацией и т.д.

Если регистрируется первый ДДУ в доме, то застройщиком предоставляются все документы на дом.

Это разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство, документы на земельный участок), план дома, документы (учредительные) самого юридического лица, документы о страховании ответственности самого застройщика и много других документов, в зависимости от особенностей самого застройщика.

Конечно же, необходимо будет предоставить договор долевого участия со всеми имеющимися приложениями, и также кредитный договор в двух экземплярах.

От покупателя могут потребоваться дополнительные документы:

• Если сделка регистрируется через Росреестр, то предоставить два экземпляра кредитного договора;
• Нотариально заверенное согласие на покупку со стороны супруга или супруги;
• Если покупка совершается на ребенка, то свидетельство о его рождении;
• Квитанцию об оплате госпошлины, хоть ее и нет в списке обязательных документов, желательно приложить, поскольку если информация об оплате не дойдет до регистратора, то регистрация производиться не будет.

Следует отметить, что при серьезном нарушении застройщиком условий договора – серьезном затягивании строительства, некачественном проведении работ, договор ДДУ может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Когда можно снять обременение по ипотеке

Право позволяющие погасить регистрационную запись о том, что Ваша недвижимость находится под ипотекой реализуются в следующих случаях:

1. Банк в одностороннем порядке направит в подразделение Росреестра заявление, о полном погашении Вами кредитных обязательств.
2. В государственный орган поступит обоюдное заявление кредитора и заемщика.
3. Если в регистрационную палату будет предоставлено заявление от заимодателя и закладная с отметкой о том, что вы в полной мере исполнили свои обязательства.
4. Организация «Росвоенипотеки» направит соответствующее заявление, если жилье преобреталось по военной ипотеке.
5. Если вы обращаетесь с взысканием по факту залога, обременение снимется автоматом, в процессе регистрации прав на собственность.

Какова роль закладной на квартиру?

Ипотеку в банке берут многие россияне. Однако для кредитных организаций это риск, ведь кредит выдают на 15-30 лет. За такое время платёжеспособность клиента может измениться не в его пользу. Чтобы получить гарантию возвращения денег, банк пользуется закладной. Без неё выдача ссуды происходит редко и чаще всего предлагает менее лояльные условия.

Это означает, что при оформлении закладной в любом из банков, в том числе ВТБ, заёмщик передаёт квартиру в качестве залога на весь срок кредитования.

Согласно её условиям, и кредитная организация, и закредитованный имеют ряд ограничений. Так, залогодатель не имеет права продать квартиру или подарить. Сдача её в аренду и прописка третьих лиц осуществляется только по согласию банка. Банк не имеет права распоряжаться жильём, если заёмщик выполняет условия договора.

Закладная должна соответствовать определённым требованиям:

• Заключена на имя получателя кредита.
• Залог – приобретённое жилье.
• Специалист сделал оценку квартиры.
• Содержит условия получения ссуды.
• Составляется в одном экземпляре.
• Активна на время действия ипотечного договора и действует даже при продлении его условий.

Важность документа

Ипотека выдаётся при оформлении закладной на квартиру, однако этот процесс важен не только для банка, но и для заёмщика.

• В документы отображены все данные по ипотеке. Ни ВТБ, ни другие банки не могут увеличить сумму первоначального взноса, изменить процентную ставку или уменьшить срок кредитования.
• Банк получает гарантию того, что в случае потери клиентом платёжеспособности, он вернёт свои деньги. В случае возникновения длительной задолженности ипотечная квартира остаётся в собственности банка.

Где хранится закладная

В первую очередь, это гарантия банка, что клиент выплатит ипотеку. Поэтому документ хранится у него или в депозитарии – учреждении для хранения ценных документов. ВТБ передаёт документы на хранение в АО «ДК Регион».

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

По мнению потребителей ипотечное кредитование имеет как преимущества, так и недостатки.

В качестве достоинств можно выделить следующие показатели:

1. Наличие собственной жилой площади. Длительно снимать квартиру на условиях аренды невыгодно. Ипотека позволяет вкладывать деньги в собственную недвижимость. Приобрести жилье, используя только собственные средства, для большинства граждан затруднительно. Быстро накопить такую крупную сумму почти невозможно. Если понемногу откладывать сбережения на протяжении длительного времени, деньги могут обесцениться.
2. Возможность приобрести жилье в любое самое подходящее время. Если на данный момент обстоятельства складываются наилучшим образом — ставка по кредитам минимальная и цены на недвижимость значительно снизились, ипотека позволит не упустить момент и выгодно приобрести жилье.

При наличии существенных преимуществ ипотека имеет и ряд недостатков. Минусы данного вида кредитования:

Длительный срок уплаты. Заемщик вынужден погашать задолженность и экономно расходовать собственные средства более 10 лет. Это не может не повлиять на качество его жизни. С психологической точки зрения многие заемщики воспринимают данное обязательство в качестве рабства.
Высокая процентная ставка. Комиссия за пользование ипотечными средствами в России установлена на уровне, в 2 раза превышающем значение данного показателя в Европе. Высокая ставка влечет за собой большие переплаты по кредиту.
Риск потери права собственности на недвижимость. До момента погашения задолженности залоговое имущество, в данном случае это объект ипотеки, не принадлежит в полной мере заемщику. В случае неуплаты обязательств по ссуде банк имеет право подать иск в суд и реализовать недвижимость с целью возмещения убытков.
Трудности оформления. Чтобы получить заем, нужно соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым по отношению к клиентам и недвижимости

Большое внимание уделяется кредитной истории потенциального заемщика. Процедура оформления ипотеки продолжительная и затратная.
Дополнительные расходы

Затраты на страховку и оценку залогового имущества увеличивают стоимость ипотеки.

Принимая решение об оформлении ипотеки, необходимо взвесить все возможные риски. Не рекомендуется обременять себя обязательствами при отсутствии стабильного дохода или наличии кредитной нагрузки по другим действующим займам. При данных обстоятельствах погасить ипотеку досрочно будет невозможно. Кроме того, возрастает риск возникновения серьезных финансовых затруднений, вплоть до дефолта.

Не рекомендуется оформлять ипотеку и в период экономической нестабильности страны. При таких условиях велика вероятность банкротства застройщика. Компания может разориться. В таком случае сдача объекта будет отложена на неопределенный срок.

Документы

О том, какие документы нужны для регистрации, можно узнать в многофункциональном центре. Список включает следующие бумаги:

1. Документ, удостоверяющий личность владельца. Если предполагается, что собственников будет несколько, потребуются и их паспорта.
2. Договор купли-продажи.
3. Заявление.
4. Кадастровый и технический паспорта. Для оформления этих документов следует обратиться в БТИ по месту нахождения недвижимости. Если квартира была зарегистрирована ранее, и все технические сведения есть в реестре, то предоставлять эти бумаги не нужно.
5. Справка об оплате госпошлины. Сбор оплачивается непосредственно перед подачей бумаг.
6. Справка о составе семьи. Ее легко можно оформить в управляющей компании или ЖЭКе.
7. Закладная на квартиру. Оформляется в банке и является подтверждением того, что недвижимость приобретена по ипотеке.
8. Согласие банка на регистрацию.

Документы следует оформить должным образом. Нельзя допускать сокращений имен, названий или адресов. Вся информация должна быть указана четко и разборчиво. У заявителя не примут бумаги, в которых будут обнаружены:

• исправления,
• подчистки или приписки,
• зачеркивания,
• записи, сделанные карандашом.

Все документы должны быть в хорошем состоянии, то есть без повреждений, мешающих прочитать информацию.

Риски

При оформлении квартиры в ипотеку нужно знать о рисках, которые встречаются:

Банк. Лучше найти зарекомендовавший себя банк или же такой, с которым сотрудничает застройщик, если здание новое. Желательно, если это будет банк из рейтинга ТОП-100.

Первый взнос. Не стоит выворачивать карманы и отдавать все за ипотеку. Нужно учитывать ситуации крайней необходимости, когда деньги будут нужны. Лучше некую сумму оставить на «черный день».

Потеря задатка. Найдя подходящую квартиру, покупатель обязан отдать определенную сумму задатка. Но так как решение банка о предоставлении ипотечного кредита пока неизвестно, покупатель рискует потерять эти деньги. Для минимизации такого риска можно внести в предварительный договор купли-продажи условия о том, что отказ банка не является расторжением сделки по вину покупателя.

Если есть долевая собственность. Если письменного согласия других участников нет, то такая сделка является незаконной.

Наследство. Если продавец получил недвижимость в наследство, то необходимо убедиться перед покупкой, что он не отсудит обратно ее

Для этого нужно обратить внимание на срок, когда владелец вступил в законное право наследование

Новостройка. Опасно покупать там жилище, не проверив документацию, предоставленную застройщиками, особенно на разрешение на строительство.

Продажа квартиры по доверенности. Данный способ использую часто мошенники, так что лучше остерегаться покупки, обратиться к юристу или просто отказаться от приобретения в случае сомнения к продавцу.

Приобретение за материнский капитал. По закону доли такой недвижимости должны быть выделены детям. Если родители не сделали этого при оформлении прав собственности, то тогда сделку легко оспорить.

Сроки

Договор перехода права и закладная проходят проверку в Росреестре. Однако подать документы вы сможете и в организациях, уполномоченных принимать их (сам банк, нотариус, МФЦ).

непосредственно через Росреестр – 7 дней. При наличии договора, заверенного нотариусом – до 3 суток;

в МФЦ оформление проходит немного дольше – до 9 дней. По нотариальному договору – до 5 дней;

проверка договора ипотеки занимает до 7 дней

Процедура оценки квартиры для оформления закладной

При оформлении закладной банковская организация потребует документ об оценке приобретаемого жилья. Проводится она в следующем порядке:

• На сайте банка можно найти информацию об оценщиках, которым он доверяет.
• Заемщик обращается к оценщику для проведения оценки стоимости жилья. Заключается договор на оказания услуги и эксперты попросят документы на квартиру.
• На протяжении 7 дней, согласно законодательству, готовится отчет о результатах оценки жилья.
• Отнести в банк результаты оценки.

Для чего банку знать рыночную стоимость приобретаемого жилья? На основании этих данных принимается решение о сумме кредита для заемщика. В каждом банке свои правила, например, в Сбербанке выдаваемая сумма не будет превышать 85% от стоимости согласно оценке.

После выплаты долга по ипотечному кредиту заемщик имеет полное право обратиться в отделение, чтобы получить закладную обратно. В течение максимум месяца банк должен отреагировать на это и вернуть документ

Важно проверить его на наличие отметки, что банк не имеет претензий и весь долг погашен, запись заверяется печатью и подписью начальника учреждения

Важно также знать, что на территории Российской Федерации разрешено продавать закладные. Но переживать по этому поводу не стоит

Новый обладатель документа не имеет права менять условия договора по ипотеке. Просто меняется счет для перевода ежемесячной суммы по кредиту.

Если сейчас не всегда банки требуют закладную, то может так случиться, что без этого документа взять ипотечный кредит не получится, поэтому лучше знать о нюансах оформления закладной.

Какие операции может выполнять Сбербанк с закладной

Законные полномочия кредитора после получения закладной:

1. Переуступка прав другому банку. В данном случае условия выплаты для заемщика остаются прежними, меняется только номер расчетного счета.
2. Обмен закладной. Банк имеет право обменять закладную на ценную бумагу другого банка с доплатой.
3. Частичная реализация. На некоторое время банк может передать право на получение ежемесячной выплаты другой кредитной организации. В данном случае номер расчетного счета не меняется.

В редких ситуациях Сбербанк использует закладные для пополнения оборотного капитала. Он выпускает ценные бумаги с ипотечным покрытием и реализует их в качестве инвестиционного продукта с хорошей доходностью.

Может ли Сбер продать закладную

На основании Гражданского кодекса Российской Федерации банк не обязан согласовывать с заемщиком передачу/уступку право требования долга. Кредитор может уведомить клиента о предстоящей продаже закладной. Банковская организация вправе перепродать ценную бумагу даже самого дисциплинированного плательщика.

Вопросы и ответы

Оформление закладной на недвижимость многим кажется сложным процессом. Обычно у залогодателей возникают следующие вопросы:

Как узнать, оформлена ли в банке закладная?

Жильё, взятое в ипотеку, в любом случае находится в обременении, и после закрытия долга его нужно перевести в полную собственность. Наличие или отсутствие закладной влияет на срок этого. Получить точный ответ можно в банке или по выписке из ЕГРН.

Ипотека без оформления закладной в банке возможна?

Да, это не является обязательным условием выдачи кредита. Однако так банки предлагают более лояльные условия, и оформление часто соответствует интересам заёмщика.

Что делать, если берётся ипотека на строящийся дом?

В таком случае залог – это право требования к застройщику. Гарантией банка выступает право требовать от компании-застройщика исполнения обязательств по строительству.

Где хранится бумага?

Она остаётся у залогодержателя. В данном случае в этой роли выступает банк. Залогодатель может держать на руках копию. Оригинал ему будет возвращён только после уплаты долга.

Где найти номер закладной по ипотеке?

Каждый документ имеет свой идентификационный номер, состоящий из 13 знаков. Его присваивает банк

Обратите внимание на пункт «Дата регистрации, место и номер». Если там нет цифр, то можно обратиться в банк или сделать выписку из ЕГРН

Что должно содержаться в тексте?

Закладная самым подробным образом отображает все возможные данные: сведения о залогодателе и залогодержатели, информацию о жилье и условиях ипотечного договора. Обязательно нужно проверить правильность данных и наличие подписи и печати банка.

Каков срок действия?

Срок действия совпадает со сроком кредитования. При досрочном погашении уменьшается срок действия закладной.

Можно ли внести изменения?

Внесение изменений именно в закладную по закону запрещено. При согласии обеих сторон делается дополнительное соглашение о внесении. Как и основной документ, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Позаботьтесь о наличии дубликата.

Банк продал закладную, что делать?

Ничего. Условия кредитования для вас останутся прежними. Однако могут измениться реквизиты счёта. Об этом банк известит в течение 30 дней.

На протяжении действия бумаги она может быть продана или обменяна несколько раз. Это нормальная практика. Даже если бумага оказалась в другом регионе, переживать не стоит.

Как влияет досрочное погашение в банке?

Никак. Срок действия закладной сокращается

Не важно, выплатили вы долг вовремя или в два раза быстрее. Банк в любом случае после внесения последнего платежа обязан вернуть документ

Как сделать возврат при досрочном погашении?

Если ипотека закрыта раньше установленного срока, то порядок получения остаётся прежним. Сначала нужно написать заявление на возврат закладной, затем погасить её в Росреестре.

Сколько хранится закладная?

Она хранится на протяжении всего срока действия договора и ещё не менее 3-х лет, как уплачена ипотека. Клиент должен как можно быстрее погасить документ, так как без него он не имеет права совершать сделки без согласия банка. После перехода полных прав собственности использованные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, пока действует срок исковой давности.

Не отдают документ, что делать?

Если банк отказывает выдавать бумагу, этим он нарушает закон. Необходимо составить досудебную жалобу на имя руководителя. Если она останется без внимания, стоит обратиться в Центробанк или подать иск в суд.

Что делать в случае потери в банке?

Обратиться в банк, чтобы он за свой счёт восстановил документ, или сделать это самостоятельно. Чаще всего бывает быстрее обратиться в Росреестр и получить дубликат самостоятельно.

Где хранится закладная после погашения?

Росреестр аннулируют бумагу, и она теряет юридическую силу. Вы можете оставить её там или забрать себе.

Что такое закладная при ипотеке? Это ценная бумага и для банка, и для заёмщика. Кредитующийся отдаёт приобретаемую квартиру в залог банку, и это гарантирует учреждению возврат денег. Если клиент не исполняет долговые обязательства, банк может продать жильё за долги. Однако за такую гарантию ипотека имеет более лояльные условия кредитования и защиту от изменения договора.

Закладная считается приоритетной по сравнению с кредитным договором, поэтому на его правильность необходимо обратить наибольшее внимание. После оформления её нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы орган поставил отметку об обременении

Затем оригинал отнесите в банк. Лучше обезопасить себя и подумать о наличии дубликата. После оплаты кредита документ нужно погасить. Росреестр снимает отметку о задолженности, и тогда владелец жилья получает полное право собственности.

Итоги

Купив недвижимость, важно помнить следующее:

1. Обязательно нужно зарегистрировать право собственности.
2. Пока квартира находится в залоге у банка, владелец не имеет право продать ее, подарить и т. д.
3. Процедура регистрации будет осуществлена не позднее, чем через месяц после подачи документов.
4. Заявителю нужно будет оплатить госпошлину и предоставить квитанцию.
5. При подаче бумаг сотрудники МФЦ обслуживают каждого заявителя не более 10–15 минут.

Регистрация права собственности на квартиру в ипотеку в МФЦ осуществима, если есть все документы. Иначе впоследствии владельцу придется собирать все остальные бумаги во время регистрации, что сильно увеличит длительность процедуры. Главное в данном случае – это закладная и согласие банка. Многие кредитные учреждения помогают клиентам готовить документы, оформлять необходимые заявления и т. д. Поэтому проблем возникнуть не должно.

Смотрите видео про государственную регистрацию ипотечных сделок.