Как участвовать в электронных торгах на покупку квартиры?

Регистрация, заявка на участие в аукционе, ЭПЦ

Чтобы принять участие в аукционе, для начала нужно зарегистрироваться на электронной площадке и подать заявку, которая будет включена в реестр потенциальных покупателей. Однако участие в электронном формате торгов предполагает возникновение правовых отношений между участником и организатором аукциона, и договоренности (права и обязанности сторон) в рамках этих отношений необходимо зафиксировать. Если при подписании договора в бумажном виде обязательства фиксируются проставлением подписей участников, то для подачи заявки (и при последующих операциях) от участника требуется «электронная цифровая подпись» или ЭЦП.

Подписываемый через интернет договор имеет вид файла, а ЭЦП представляет собой информацию, которая присоединяется к данным файла. Электронная цифровая почта позволяет установить личность подписантов, а также дает возможность узнать, не был ли изменен документ после его подписания.

Получить ЭЦП можно в компаниях, сертифицированных на выдачу электронной подписи, необходимо собрать и подать пакет документов, оплатить услугу и через некоторое время получить подпись. Кстати, некоторые компании предлагают оформить ЗЦП всего за один час, однако цифровая подпись должна ежегодно обновляться.

Какие вложения понадобятся для работы?

Например, вы выбрали для себя модель работы в качестве посредника. Какие затраты ждут вас впереди?

1. Регистрация ИП – самый распространенный вид организации. Госпошлина обойдется в 800 рублей. И 1000-1500 рублей на печать.

2. Открытие расчетного счета и спецсчета

Данную информацию уточняйте в банках. Чаще всего открытие счета является бесплатным.

3. Оформление усиленной квалифицированной электронной подписи – она обойдется в 5000-7000 рублей.

4. Регистрация в ЕИС и аккредитация на электронных площадках – является бесплатной, но если вы хотите сократить время и обратиться к специалистам, то их услуги будут стоить 3000 — 5000 рублей.

5. Нотариальная доверенность от собственника 

Такого рода услуги нотариуса обойдутся в 2000-3000 рублей. Владелец помещения соглашается в тексте на подготовку и подачу от его имени документов на площадку и участие в закупке.

6. Деньги для обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта 

Скорее всего, для этих целей вам необходимо будет иметь собственные финансы, потому что банковские гарантии редко выдают новичкам. Приятным фактом является то, что внесенные суммы впоследствии вам вернут.

Для обеспечения заявки нужно иметь 0,5% — 1% от НМЦК. Чаще всего он равен 1 % от НМЦК. Если НМЦК будет составлять 2 млн. рублей, то размер обеспечения заявки составит 20 тыс. рублей.

Размер обеспечения исполнения контракта составляет 5%-30% от НМЦК. Если же закупка предназначается для СМП, то размер обеспечения рассчитывается от предложенной победителем цены. Чаще всего ОИК составляет 5% от НМЦК. Если начальная цена — 2 млн. рублей, то размер ОИК будет 100 тыс. рублей.

7. Плата за победу на ЭТП 

Законодательство разрешило площадкам взимать плату с победителей. Ее размерравен 1% от НМЦК, но не более 5 тыс. рублей без учета налога на добавленную стоимость. Если же закупка для СМП, то максимальная сумма не должна превышать 2 тыс. рублей. Деньги списываются со спецсчета.

8. Платные системы по поиску тендеров 

ЕИС предоставляет бесплатный сервис по поиску информации. Но платные системы гораздо проще и удобнее. Пользование ими в среднем обойдется вам в 2-3 тыс. руб./мес.

9. Услуги связи и интернета – все зависит от ваших операторов.

10. Ремонт помещения 

Встречаются квартиры, требующие ремонта, а владельцы не всегда имеют на это деньги. Поэтому вы должны быть готовыми потратиться, воспользовавшись услугами строительных бригад. В отдельных случаях квартиру потребуется выкупить, тогда можно привлечь инвесторов или взять займ. Внимательно составляйте бизнес-план, чтобы не нести убытки.

11. Текущие расходы 

Поиск квартиры – долгий процесс, на него может уйти 2-3 недели. И сама сделка займет 1-1,5 месяца. Этот период вам нужно как-то жить, поэтому важно иметь финансовую подушку, чтобы некоторый срок не переживать о деньгах. Участие в данной нише очень затратно, без расходов не обойтись

Участие в данной нише очень затратно, без расходов не обойтись.

Подготовка к участию в аукционе

Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию. Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей. Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.

Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:

• Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;

• Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).

• Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.

Недостатком является то обстоятельство, что нельзя прийти и посмотреть на состояние жилья, то есть, вплоть до покупки можно только догадываться, сколько денег придется выложить за ремонт. Впрочем, если потенциальный покупатель предполагает начать свое проживание с капитального ремонта, это обстоятельство можно не учитывать.

Если предложенная квартира по всем показателям устраивает и при этом цена ниже рыночной, можно регистрироваться на сайте аукциона, оформлять заявку, дожидаться одобрения и вносит авансовый платеж.

Для чего вносится аванс

После того, как заявка на участие будет одобрена, участник должен внести аванс, который подтверждает намерения потенциального покупателя. Авансовый взнос нужен, чтобы обеспечить выполнение обязательств – если покупатель откажется оплачивать лот, который он выиграл (на любом из этапов аукциона), то есть, фактически, сорвет аукцион, деньги ему не возвращаются. Все остальные участники после окончания аукциона могут спокойно забрать свои деньги, кроме победителя, в его случае авансовый взнос засчитывается в полную сумму оплаты. В принципе, после закрытия торгов аванс можно не забирать, а просто перевести его на будущие аукционы.

Особенности аукционных сделок

Несмотря на большое количество торговых площадок со своими индивидуальными условиями, существуют общие для всех принципы проведения торгов:

• Участвовать в торгах имеют право совершеннолетние граждане РФ при наличии паспорта, ИНН и СНИЛС.
• Аукционы могут проводиться в очной форме (при личном присутствии участников) и в электронном формате.
• Для участия в электронных торгах обязательно иметь ЭЦП (электронную цифровую подпись) – аналог обычной подписи, необходимый для удостоверения личности участника. ЭЦП оформляется специальным удостоверяющим центром и представляет собой подобие «флешки» со специальным программным обеспечением и зашифрованными данными о личности владельца. Срок действия составляет 1 год, ее можно оформить для использования в рамках одной площадки или нескольких.
• Покупатель обязан внести задаток за покупку (не может превышать 20% цены недвижимости). В случае победы задаток засчитывается в счет оплаты будущего жилья, в случае проигрыша – возвращается в полной сумме.
• Прием заявок по конкретному аукциону открывается за определенное время до его начала (от нескольких дней до месяца). При наличии единственной заявки, она автоматически объявляется выигравшей по начальной цене объекта.
• При выявлении организатором несоответствий в бумагах или других нарушениях со стороны покупателя, он автоматически лишается права выкупа своего «выигрыша».

Торги по продаже недвижимости проводятся в несколько этапов. Сначала устанавливается стартовая цена (как правило, ниже рыночной) и разрешенный шаг. Последний представляет собой минимальную сумму, на которую может поднимать стоимость каждый участник. Если покупателей на таких условиях не находится, стоимость снижается (на 10-20%), но шаг обычно остается прежним. Наибольший интерес представляет последний этап, когда начальная стоимость снова снижается, а торги идут на понижение цены (в рамках установленного минимума). В таком случае появляется возможность сэкономить на покупке жилья до 50-70% по отношению к среднерыночным ценам. Но такие предложения требуют предельной внимательности, ведь столь длительный застой с продажей может быть обусловлен непростой историей объекта.

Как купить недвижимое имущество?

Где найти информацию?

Сами торги проводятся на месте нахождения организатора, то есть государственного органа. На этой же площадке реализуют имущество должников судебные приставы.

Информацию о проведении таких торгов можно найти также на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Извещения о проведении публичных торгов». Арестованное имущество реализуется также через коммерческие торговые площадки.

Банкротные торги проводятся на коммерческих электронных площадках, их в России более 60. Искать конкретные лоты можно как на самих площадках, так и воспользовавшись сайтами-агрегаторами, которые собирают информацию по торгам с большинства крупных площадок.

Банкротные торги регулируются Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Имущество банков, которые обанкротились, реализуется Агентством по страхованию вкладов. Эта организация размещает информацию по лотам на своем сайте https://www.torgiasv.ru/, а продает его на других электронных площадках.

Сами банки реализуют имущество, которое находилось в залоге, либо через коммерческие ЭТП, либо на собственных площадках. Так, к примеру, делает АкБарсБанк, реализующий залоговое имущество на собственной площадке Profit.

Как поучаствовать в электронном аукционе?

Чтобы участвовать в электронном аукционе, необходимо сначала зарегистрироваться на площадке, а потом пройти аккредитацию, предоставив оператору площадки пакет документов:

• для физлица это паспорт, ИНН;
• для ИП и юрлица свидетельство о госрегистрации юрлица, госрегистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.

Кроме того, для участия в электронном аукционе необходимо оформить электронно-цифровую подпись.

Порядок проведения

После успешного прохождения аккредитации покупатель находит нужный лот, перечисляет задаток (5-20% от стоимости лота) и подает свое ценовое предложение.

Как правило, аукционы проводятся в два этапа: на повышение цены (собственно аукцион) и на понижение цены (публичное предложение):

• В первом случае выигрывает тот, кто предложил наиболее высокую цену.
• На этапе публичного предложения выигрывает тот, кто первым предложил наиболее высокую цену.

Оформление сделки

После успешно проведенного аукциона покупатель перечисляет оставшуюся сумму на счет организатора торгов или на счет электронной площадки, а затем с ним заключается договор купли-продажи.

Сколько времени займет покупка?

Торги чаще всего проводятся в течение нескольких часов, но если лот интересный и на него много претендентов, то и несколько суток. Итоги торгов подводятся в течение получаса после их окончания. Договор купли-продажи заключается в течение трех-пяти дней.

Как проводится аукцион. Этапы торгов

Принцип аукциона (не только по недвижимости) заключается в том, что объект продажи достается тому, кто предлагает самую высокую цену. Организаторы торгов получают документы, в которых отражаются их полномочия по продаже недвижимости и оформляют распорядительную документацию, выставляют объекты на торги и размещают в интернете и СМИ информацию о дате и времени проведения аукциона. На ресурсе компании-организатора обязательно размещается информация о предлагаемом объекте.

• Начальная цена оговаривается с владельцами недвижимости и чаще всего бывает ниже рыночной стоимости. Определяется шаг повышения цены, как правило, в пределах 5% — 10% от текущей стоимости лота. После того, как цена озвучена, эту цену может принять участник, и если затем ставки не будут повышаться (на шаг цены), то этот участник окажется победителем. Или же победит тот, кто предложит самую высокую ставку.

• Если на этапе оглашения цены никто из покупателей не согласился купить по предложенной цене и не предложил более высокую цену, недвижимость снимается с торгов и выставляется затем уже на втором этапе. Теперь от цены отнимается примерно 20%-30% рыночной стоимости и в течение торгов участники постепенно повышают цену. После того, как предложения закончили поступать, недвижимость достается тому, кто предложил самую высокую цену и его ставку никто не перекрыл.

• Однако и на этом этапе может оказаться, что квартира по заявленной цене покупателей не заинтересовала, в этом случае торги переходят на следующий этап – начинается понижение стоимости. Устанавливается «Цена отсечения» — нижняя ценовая планка, до которой владелец недвижимости согласен ее продать и покупателям снова предлагают цену ниже 20%-30% рыночной стоимости. Затем цену понижают на шаг, и если покупателей не находится, продолжают понижать до тех пор, пока не появится покупатель или пока цена не дойдет до нижней границы.

Описанный выше способ продажи не является единственным вариантом аукционных торгов. Некоторые компании, которые занимаются организацией аукционов, предлагают, так называемые, сдвоенные аукционы – только на одном этапе цена может повышаться и понижаться. Этот тип аукциона дает возможность избежать разделения торгов на этапы, за счет чего экономится время.

Рекомендации по участию в аукционе

Имейте в виду, что стоимость жилья обязательно вырастет относительно исходной цены, если, конечно, квартира стоящая, поэтому заранее определите верхний порог – максимальное количество денег, которые вы хотели бы заплатить. Аукционные торги являются достаточно азартным занятием, и по этой причине стоимость недвижимости может вырасти выше, чем цены квартир с аналогичными параметрами, которые имеются на рынке, где можно их купить в любой момент. Поэтому определите для себя ценовую границу, выше которой сделка будет, фактически, лишена смысла.

Были зафиксированы случаи, когда стоимость аукционных квартир в ходе торгов превышала рыночную цену в полтора раза только на ажиотаже участников. Поэтому всеми силами старайтесь не выходить за рамки, и помните, что если вы не сможете оплатить цену, которую указали, авансовый взнос вам не вернут.

Покупая квартиру на аукционе, имейте в виду, что в момент физической передачи квартиры, проживающие могут отказаться съезжать, такие случаи действительно имеют место. Например, отказ от выселения может быть мотивирован наличием новорожденного, инвалида, или еще целым рядом причин. Не забывайте, что через аукцион квартиры часто продаются по решению суда, а не по воле собственников, а в такой ситуации люди часто оказываются без денег и физически не могут переехать на съемную квартиру.

Участковый в данном вопросе вам помогать не будет. Для выселения необходимо обращаться в суд с соответствующим заявлением, иногда такие процессы затягиваются на годы. Кроме того, собственники могут всячески тянуть время, оставаясь жить в квартире, и в некоторых случаях получается это довольно неплохо. Для этого нужно всего лишь время от времени подавать в суд (и прочие инстанции) различные иски. Могут оспариваться судебные решения, результаты проведения аукциона, суд с ипотечным банком, пр., и даже если дело заведомо проигрышное, время, выделенное на рассмотрение, дает возможность проживать в квартире в течение продолжительного периода.

Подготовка к участию в торгах

Кроме сбора необходимой для приобретения недвижимости суммы и технической подготовки (получения электронного ключа), нужно найти подходящие торговые площадки и ознакомиться с лотами, которые соответствуют желаемым критериям. Предложения периодически меняются, поэтому для выбора лучшего варианта рекомендуется регулярно следить за обновлениями.

При выборе той или иной квартиры следует учесть ряд параметров:

• Характеристики объекта. Уточнить площадь, расположение комнат, возраст самого дома. В зданиях старше 15-летнего возраста возможны проблемы с инженерными коммуникациями (электросетями, водоснабжением, канализацией). Такие сведения не указываются в описании квартиры, поэтому их нужно проверять самостоятельно.
• Местоположение. Оценить уровень доступности жилья по отношению к общественному транспорту (если это актуально) и наличие близлежащих объектов инфраструктуры (магазинов, поликлиник, школ, детских садов и пр.).
• Юридические аспекты. Выяснить статус собственника, количество зарегистрированных лиц и их возраст, наличие обременений и другие нюансы, которые могут стать источником дополнительных проблем в будущем.

Схема приобретения жилья на торгах

Решившийся гражданин на посещение и участие в публичных торгах, должен разработать собственную схему, как купить квартиру на аукционе, установив ограничители по ценам и не позволив в азарте выйти за допустимые пределы. Процедура реализации отличается от стандартного алгоритма, требует непривычных действий от участника и зависит от самой торговой площадки и организаторов процесса.

Алгоритм действий

Ознакомившись с требованиями конкретной площадки в печатных СМИ или на сайтах интернета для того, чтобы купить квартиру через аукцион, следует:

1. Зарегистрироваться в соответствии с требованиями площадки и внести задаток. Процесс регистрации начинается в большинстве случаев за пять дней до проведения мероприятия. Если организаторы допускают «удалённое» участие, то необходимо получить электронный ключ сроком действия на год.
2. Присутствовать на аукционе по продаже квартир лично или на расстоянии при помощи программного обеспечения при условии, что выбранная площадка не требует обязательного личного посещения.
3. Определиться с тактикой и стратегией участия в торгах. Рекомендуется установить верхний ценовой ограничитель, за пределы которого не выходить. Процесс включает повышение цены за лот (квартиру) с определённым шагом, устанавливаемым распорядителем. Например, если шаг составляет 20 тысяч рублей, то последующий участник не может предложить повышение предыдущей цены на 15 тысяч, но беспрепятственно может поднять цену на любую сумму, превышающую 20 тысяч рублей.

В случае выигрыша получить документы, оплатить оставшуюся часть стоимости и провести регистрацию жилья в установленном порядке.

Документы и сроки

Купить квартиру на аукционе может любой совершеннолетний гражданин, представивший документы:

• внутренний паспорт, удостоверяющий личность;
• выписку с банковского счёта, свидетельствующую о наличии денежных средств.

Ряд финансовых организаций осуществляют кредитование на покупку квартиры на аукционе. Тогда вместо выписки с личного счёта допускается предоставление документа, подтверждающего согласие банка на проведение финансирования в пределах оговоренной суммы в случае выигрыша клиента.

В среднем сроки подготовки и процесса составляют:

• 1 день – регистрация и получение электронного ключа с последующим периодом действия до года;
• 5 дней – период, не позднее которого необходимо зарегистрироваться для участия в конкретных торгах;
• интервал от нескольких часов до нескольких дней – время непосредственного проведения мероприятия, зависящее от активности претендентов.

Порядок покупки квартиры через аукцион

Когда будет найдено жилье, устраивающее по всем параметрам, можно приступать к непосредственным действиям для покупки через аукцион. Для этого необходимо:

Зарегистрироваться с помощью ЭЦП на торговой площадке, где выставлен понравившийся объект. Для оформления личного кабинета обычно требуется заполнить специальную форму с личными данными (ФИО, адрес, ИНН, банковские реквизиты), загрузить сканы с подтверждающими их документами и дождаться проверки (может занять от 3 до 5 дней).
В личном кабинете зарегистрироваться в качестве участника выбранного аукциона.

Внести задаток. Сумма вносится в установленные сроки по реквизитам, указанным в аукционных документах. Подтверждением внесения будет отображение суммы в личном кабинете. Нарушение сроков оплаты или ошибки платежа будут основанием для отказа участвовать в торгах.

В назначенный день принимать в торгах участие: предлагать свои варианты цены, следить за предложениями «конкурентов» (если они есть).

В случае победы внести полную сумму за жилье (за вычетом задатка) и заключить договор купли-продажи. На это отводится определенный срок, иначе лот перейдет к следующему участнику. Документ обычно составляет представитель организатора

Покупателю важно проверить достоверность внесенной информации.

Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. После внесения сведений о смене собственника покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Сроки процедуры

Время, прошедшее от принятия решения купить жилье через аукцион до его получения в собственность будет зависеть от ряда условий. В среднем можно ориентироваться на такие сроки (указано количество рабочих дней):

• оформление ЭЦП – около 3-х дней (возможные срочные варианты);
• поиск подходящего жилья – от 1-го дня;
• подтверждение регистрации на торговой площадке – 3-5 дней;
• внесение задатка – 2 дня;
• внесение полной оплаты – до 5 дней;
• подписание договора купли-продажи – 5-7 дней;
• регистрация права собственности – от 1 до 12 дней в зависимости места и условий подачи.

Расходы

По расходам нужно учитывать следующие статьи:

• Регистрация электронной подписи – от 2000 руб.
• Задаток – от 100 000 руб. (будет включен в стоимость квартиры).
• Цена недвижимости – согласно условиям договора.
• Регистрация права собственности – 2000 руб.

Что такое продажа квартир через аукцион?

Фактически так называют просто ускоренный путь продажи жилой площади.

Интересно, что далеко не все риэлторские агентства применяют такой способ для покупки и продажи квартир, а кто-то даже не представляет, что им можно воспользоваться для получения дохода.

В настоящее время

При этом судебные власти и сторона, подавшая иск, отнюдь не спрашивают согласия у владельца – недвижимость изымается в рамках постановления суда.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Простым языком о том, сколько стоит оформление купли-продажи квартиры и из чего складываются расходы
• Услуги нотариуса: сколько будет стоить доверенность на продажу квартиры? Виды документа и срок его действия
• Можно ли потерять квартиру по закону? Продажа единственного жилья за долги
• Понятие, нормативное обоснование и способы продажи залоговых квартир
• Особенности продажи квартиры в рассрочку: как учесть все нюансы сделки?

Изобретение аукционного метода продажи недвижимости принадлежит Биллу Эфросу.

Квартиру продают по пониженной цене, благодаря чему удается привлечь больше претендентов на покупку.

В процессе торгов выстраивается узкий круг потенциальных покупателей, готовых выложить самую высокую сумму за лот.

Интересный факт: по статистике, путем аукциона продается только 1% российских квартир.

Есть и противники аукционной формы продажи недвижимости.

Для одних скорость продажи жилья – весомый аргумент уговорить клиента, для других – сомнительная сделка.

Негативное отношение связано прежде всего с тем, что покупатели рассчитывают на фиксированную стоимость недвижимости и не хотят рисковать в ходе торгов – возможно повышение цены на 30%, даже в несколько раз ввиду присутствия новых «игроков».

К тому же действительно стоящие объекты дешево купить сложно даже на аукционе, хорошую недвижимость всегда ценят высоко (если покупатель разбирается в вопросе).

Российский закон об аукционах содержит свод правил для официального проведения такого способа продажи,ограничений и особенностей.

Государственные структуры, занимающиеся организацией и проведением торгов, должны соблюдать данные правила неукоснительно.

Важно: стандартный аукцион – процедура, открытая для всех, закрытые просмотры для ограниченного круга лиц по договоренности аукционом официально называть нельзя.

Различают два вида аукционов: электронные торги и классические аукционы (последних существенно меньше).