Из рублей в доллары и снова в рубли: как менялись цены на жилье за последние 30 лет

Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен

Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».

В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.

Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России

Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).

Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

  • В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
  • В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
  • В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
  • В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

Рейтинг регионов России по средней стоимости жилья — 2021

(Установленные Минстроем РФ показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на I квартал 2021 года, в рублях)

Центральный федеральный округ

1

г. Москва

118 260

2

Московская область

65 752

3

Белгородская область

45 919

4

Ярославская область

44 339

5

Тульская область

44 332

6

Калужская область

43 771

7

Тверская область

41 640

8

Рязанская область

41 103

9

Воронежская область

40 251

10

Липецкая область

39 107

11

Курская область

37 014

12

Владимирская область

36 928

13

Тамбовская область

35 490

14

Ивановская область

34 851

15

Костромская область

34 800

16

Орловская область

33 930

17

Смоленская область

32 893

18

Брянская область

31 572

Северо-Западный федеральный округ

1

г. Санкт-Петербург

85 539

2

Ненецкий авт. округ

65 565

3

Мурманская область

60 425

4

Ленинградская область

57 711

5

Архангельская область

53 314

6

Республика Коми

47 613

7

Калининградская область

45 014

8

Республика Карелия

44 208

9

Псковская область

37 522

10

Новгородская область

36 996

11

Вологодская область

36 836

Южный федеральный округ

1

г. Севастополь

67 504

2

Республика Крым

53 793

3

Краснодарский край

46 811

4

Ростовская область

45 133

5

Волгоградская область

39 399

6

Астраханская область

38 685

7

Республика Адыгея

38 298

8

Республика Калмыкия

32 811

Северо-Кавказский федеральный округ

1

Чеченская Республика

39 289

2

Карачаево-Черкесская Республика

38 368

3

Республика Северная Осетия – Алания

35 695

4

Ставропольский край

32 744

5

Республика Ингушетия

32 481

6

Кабардино-Балкарская Республика

31 968

7

Республика Дагестан

31 774

Приволжский федеральный округ

1

Республика Татарстан

53 919

2

Нижегородская область

51 817

3

Республика Башкортостан

47 027

4

Удмуртская Республика

43 866

5

Пермский край

43 398

6

Республика Мордовия

39 499

7

Чувашская Республика

39 061

8

Ульяновская область

38 633

9

Пензенская область

37 770

10

Самарская область

37 664

11

Кировская область

36 431

12

Республика Марий Эл

34 962

13

Саратовская область

34 521

14

Оренбургская область

34 410

Уральский федеральный округ

1

Ямало-Ненецкий авт. округ

65 893

2

Свердловская область

53 610

3

Ханты-Мансийский авт. округ – Югра

52 501

4

Тюменская область

48 221

5

Курганская область

34 174

6

Челябинская область

33 070

Сибирский федеральный округ

1

Новосибирская область

49 593

2

Иркутская область

48 565

3

Республика Тыва

47 731

4

Красноярский край

46 851

5

Томская область

46 532

6

Республика Алтай

43 485

7

Кемеровская область

40 631

8

Алтайский край

40 171

9

Омская область

38 961

10

Республика Хакасия

38 715

Дальневосточный федеральный округ

1

Приморский край

91 076

2

Республика Саха (Якутия)

87 444

3

Сахалинская область

87 063

4

Хабаровский край

86 801

5

Камчатский край

81 965

6

Магаданская область

81 965

7

Еврейская авт.я область

81 965

8

Чукотский авт. округ

81 965

9

Забайкальский край

81 965

10

Амурская область

78 143

11

Республика Бурятия

61 262

Источник данных: Минстрой

Увеличение и уменьшение стоимости недвижимости в России

Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза, говорит Дмитрий Щегельский.

Так, вопрос о приобретении жилья до конца 80-х был особого значения для россиян имел – получить квартиру можно было за выслугу лет на предприятии, или вступив в жилищный кооператив. Рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться с 1988 года и цены некоторое время только росли:

Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов. Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта. Мнения экспертов по поводу этого периода расходятся. Как рассказывает Дмитрий Щегельский, в долларах США она упала примерно на 35 процентов, но в рублях цены выросли в 3 раза.

Затем, в начале 2000 годов, цена квадратного метра жилья снова пошла вверх, а вот с 2008-го – опять начала падать, отмечает эксперт:

Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти, говорит эксперт. По его словам, сегодняшняя волна роста цен началась с конца марта 2017 года.

То есть, если рассматривать более конкретные промежутки времени, то становится ясно, что на фоне мировых и российских кризисов стоимость жилья может не только расти, но и иногда даже падать.

Динамика

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, города Крыма входят в топ самых дорогих регионов по недвижимости. Это связано с инвестиционной привлекательностью.

Цена за квартиры растет вместе с желанием потребителей вложить средства в актив, способный в будущем приносить деньги. Механизм работает только в крупных городах и в инвестиционно-привлекательных регионах, где развито производство.

Удорожание жилья при обвале рубля говорит о попытке девелоперов фиксировать цены и увязать их с долларом. Такая же ситуация была в 2015-2016 гг. Но ситуация изменилась с периодом массового строительства и перехода к привязке к рублю.

Динамика изменения индексов на стоимость недвижимости:

  • В Москве – 6,80%.
  • В Питере – 4,50%.
  • В Казани – 4,20%.
  • В Екатеринбурге – 4,90%.
  • В Омске – 7,00%.
  • В Челябинске – 1,40%.
  • В Самаре – 2,70%.
  • В Перми – 4,70%.
  • В Воронеже – 4,60%.
  • В Краснодаре – 6,40%.
  • В Уфе – 3,50%.
  • В Нижним Новгороде – 9,20%.
  • В Подмосковье – 7,7%.
  • В Волгограде – 4,2%.
  • В Иваново – 5%.
  • В Калининграде – 8%.
  • В Кирове – 5%.
  • В Красноярске -9,6 %.
  • В Саратове – -2,27% (падение).
  • В Тюмени – 3%.
  • В Томске – 6,9%.
  • В Чите – 10,1%.
  • В Новосибирске – 6,30%.

Что будет с ценами на жилье в 2021 году

По мнению Антона Мороза из «Ностроя», в 2021 году нужно больше ориентироваться на объективный рост цен — проектное финансирование, подорожание стройматериалов из-за курсовых разниц.

В первую очередь динамику цен на жилье в 2021 году будет определять льготная ипотека, во-вторых, объем предложения, считает глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

Продление программы до середины следующего года подстегнуло застройщиков начинать новые проекты. В 2021 году мы не будем наблюдать ажиотажного роста цен, как было в 2020 году, когда рост цен достигал — 20%. В следующем году рост цен будет на уровне 10-15%, часть которого обуславливается, в том числе, инфляцией», — сказал он.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector